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¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 130
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

130 Comentarios »

  1. Valentin 21/Sep/2021 en 11:50 pm - Responder

    Hola, pretendo comprar una propiedad de 2 millones de pesos, de mis ahorros tengo 700 mil en efectivo y entre mi esposa y yo recibimos 50 mil mensuales de pension, hay una persona quien me presta el resto de dinero para comprar la casa en un solo pago y pagaria el prestamo mensualmente pero no si tendria problemas con SAT al generar esta operacion por no tener como comprobar el 1.3 millones de pesos, no se si un contrato de prestamo sea suficiente para comprobar en el SAT o mejor me abstengo de la opracion? gracias!!

    • Mauricio Priego 22/Sep/2021 en 8:36 am - Responder

      Hola Valentín,
      Para evitarte problemas futuros con el SAT podrían firmar un contrato de mutuo (es el nombre de los contratos de préstamos, en la liga puedes descargar el formato), el cual no necesita ser avalado por ningún notario y sólo tener evidencia documental de los pagos. Es decir, recibos de la transferencia del dinero que les van a prestar, y recibos de los pagos que hagan a quien les está prestando el dinero. Ideal conservar también los estados de cuenta.
      ¡Excelente día!

  2. Brenda 19/Sep/2021 en 10:39 am - Responder

    Hola mi pregunta es está compramos un departamento y en noviembre pasado lo pagamos en efectivo pero hasta agosto lo estamos escriturando el notario solo nos cobro los honorarios tenemos que ver algo en hacienda ? Nos pueden checar algo somos personas que nos pagan por nómina y nos descuentan el ISR estuvimos ahorrando para poderlo comprar

    • Mauricio Priego 20/Sep/2021 en 9:55 am - Responder

      Hola Brenda,
      Como ustedes son los compradores, lo que es el ISR generado por la operación no les afecta (lo paga el vendedor). Ahora bien, hay algunos estados que tienen impuestos por enajenación de bienes (es decir, cuando adquieres una propiedad), pero este impuesto también lo retiene el notario. Por tanto, si el notario no se los retiene, no tienen nada de qué preocuparse desde el punto de vista fiscal.
      Respecto al pago en efectivo, el texto que nos compartes parece indicar que retiraron el dinero de sus cuentas de ahorro para pagar la casa. El estado de cuenta donde aparecen esos retiros será suficiente prueba para el SAT en el muy remoto caso que les requieran. Así que estén tranquilos. Sólo guarden los estados de cuenta electrónicos por cualquier cosa.
      ¡Excelente inicio de semana!

  3. Eduardo Bustamante 13/Sep/2021 en 7:36 pm - Responder

    Buen dia.

    estoy vendiendo una casa con un valor de 900,000, hay una compradora que me ofrece 500,000 en efectivo en el mes de octubre 2021 y 400,000 por transferencia en el mes de enero 2022, año en el cual se haria el tramite ante el notario, mi pregunta es, tengo algun problema con el STA si deposito los 500,000 en este año y las escrituras quedaran listas en el 2022?

    • Mauricio Priego 16/Sep/2021 en 9:37 am - Responder

      Hola Eduardo,
      Si los 500 mil piensas meterlos al sistema financiero (cuenta bancaria, de inversión, pago de deudas, seguros, fondos para el retiro, bolsa de valores), sí tendrías problemas con Hacienda, ya que al reportar el sistema financiero el depósito de una cantidad tan grande, al no tener el reporte del notario de la operación, es seguro que te requerirían para demostrar el origen del dinero… Y no tendrías pruebas documentales (es decir, la escritura).
      Es mejor hacer las cosas bien, y que se escritura el contrato de compra venta de una vez. (Nota: La operación se hace de “nuda propiedad”, es decir, que tu compradora no puede disponer de la casa sino hasta que termine de pagarte los 400 mil faltantes).
      ¡Felices fiestas patrias!

  4. alfredo 08/Sep/2021 en 8:42 am - Responder

    se piensa vender atreves de cesión de derechos una casa construida en terreno ejidal, el comprador interesado piensa pagar la cantidad de $680,000.00 en efectivo se puede depositar sin generar impuesto.

    • Mauricio Priego 13/Sep/2021 en 2:32 pm - Responder

      Hola Alfredo,
      680 mil pesos es mucho dinero por lo que, si lo depositas en tu cuenta bancaria, lo más probable es que el SAT te requiera para el pago de los impuestos correspondientes.
      ¡Excelente día!

  5. Aura 07/Sep/2021 en 2:43 pm - Responder

    Buena tarde, estoy vendiendo mi casa y esta en $600,000 la compradora primero me dijo que me daba el efectivo en la notaria y ahora me dice que solo por transferencia.
    Tengo la duda al no saber que es mejor? o en que me afecta ante el SAT soy persona física con actividad empresarial y mi recibo de comisión federal esta a mi nombre con RFC que debo hacer ?

    • Mauricio Priego 13/Sep/2021 en 2:08 pm - Responder

      Hola Aura,
      Fiscalmente no hay diferencia entre ambas opciones, ya que es el notario quien te retiene los impuestos de la operación.
      Ahora bien, para efectos prácticos, es mejor que te lo transfieran, ya que, de esta manera, no corres el riesgo de tener tanto efectivo contigo, además de que es más sencillo transferirlo, ponerlo en una cuenta que te de rendimientos, retirar sólo lo que necesites, etcétera.

      ¡Excelente día!

  6. Thalia Ortega 26/Ago/2021 en 1:27 pm - Responder

    ¿Cuántas transacciones puedo hacer con esos límites?
    Es decir, si tengo 1.4 millones en efectivo ¿puedo comprar dos casas, pagando 700 mil en cada transacción, el mismo mes, sin problema?

    • Mauricio Priego 26/Ago/2021 en 5:17 pm - Responder

      Hola Thalía,
      Efectivamente el límite de 700 mil pesos es por transacción. Por tanto, sí podrías comprar dos casas de 700 mil pesos cada una pagándolas en efectivo. PERO eso no significa que no tendrías problemas con Hacienda.
      Lo que no hay que perder de vista es que los notarios, por ley, reportan al SAT las operaciones de compra-venta. Por tanto, al SAT le llegarían dos avisos, que sumados dan los 1.4 millones que mencionas. Por la facturación electrónica el SAT sabe cuánto has facturado en efectivo… Y si no le cuadran los números, desde luego que te puede llamar para que le expliques el origen de ese dinero.
      ¡Excelente día!

  7. Laura 20/Ago/2021 en 4:45 pm - Responder

    Buenas tardes. Tengo un poder notarial de mis abuelos que viven en USA para vender su casa de Monterrey, N.L. que declaración debo presentar al SAT para pagar imps.?

    • Mauricio Priego 20/Ago/2021 en 5:54 pm - Responder

      Hola Laura,
      Quien retiene los impuestos correspondientes a la operación de compra-venta y los notifica al SAT es el notario público. Por tanto, una vez que termine el proceso, el notario te entregará los comprobantes de pago de impuestos. No necesitas presentarte al SAT.
      ¡Excelente fin de semana!

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