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¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 172
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Artículo actualizado al 01 de Febrero del 2022

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que «Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs», que equivalen a 772,165 pesos. Si la propiedad se vende por 800 mil, ¿es posible recibir en efectivo 772,000, y que los $28,000 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($772,165 en 2022). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva «invitación» a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

172 Comentarios »

  1. María del Carmen Bonillas 07/Sep/2022 en 9:55 am - Responder

    Recibiré $750,000.00 por en depósito efectivo en ventanilla bancaria, por venta de una casa. Al quedar exenta del ISR, es posible obtener una constancia de retención de impuestos en $0.00 ? Qué otro documento notarial me sirve como respaldo ante la autoridad para validar la procedencia lícita de ese monto?

    • Mauricio Priego 18/Sep/2022 en 12:22 pm - Responder

      Hola María,
      En la escritura por la operación de la venta de la casa, el notario pone explícitamente la forma de pago y los impuestos generados (los cuales él retiene en su caso). Por tanto, la escritura y el estado de cuenta donde se refleja el depósito sustentado por la propia escritura, es toda la documentación que requieres para presentar a Hacienda.
      ¡Excelente día!

  2. Adriana 08/Ago/2022 en 8:38 pm - Responder

    Buen día, voy a vender un departamento e 760,000 , ya fui por mi constancia al.sat pero no especifica que tenga algún régimen, la propiedad es donde yo vivo tengo credencial de elector de mi.domicilio y los recibos de luz y agua están a mi nombre , quiero suponer que con esto excento el Isr? , otra duda es que si pueden pagarme en transferencia a mi cuenta , como yo justifico al sat , al yo no hacer declaraciones por q le repito no tengo ningún régimen fiscal solo me dierom de alta para obtener mi rfc con homoclave y me dieron .una constancia

    • Mauricio Priego 16/Ago/2022 en 4:11 pm - Responder

      Hola Adriana,
      Es correcto: La ley del ISR establece que, cuando una persona física vende la casa donde vive, está exenta del pago del impuesto. En tu caso significa, más puntualmente, que no lo tendrás que pagar al notario (El notario es quien retiene el ISR en las operaciones de compra-venta de inmuebles).

      Respecto al SAT, tampoco tendrás problema alguno y más si recibes el dinero por transferencia como indicas: La propia escritura, así como el comprobante de la transferencia y el estado de cuenta donde se refleja la recepción del dinero, son suficientes para justificar el ingreso ante el SAT.

      Eso sí, al ser más de 400 mil pesos, el próximo año tendrás que realizar tu declaración anual como persona física en el mes de abril. Te recomiendo en su momento apoyarte en MarcaSAT (55 627 22 728) quienes te asesorarán de forma gratuita sobre cómo hacerlo por Internet (Si no tienes otros ingresos, no tendrás impuesto a pagar). Desde luego podrías contratar un contador, pero tendrías que pagar sus honorarios.

      Si te queda alguna inquietud adicional con toda confianza compártela, que aquí la respondemos.
      ¡Excelente día!

  3. eduardo 03/Ago/2022 en 7:03 pm - Responder

    buenas tardes tenemos una propiedad en venta y se esta pidiendo 1500000 la pregunta es como sever si tengo k pagar algun inpueto por esta venta y k cantidad seria y k tipo de inpuesto seria

    • Mauricio Priego 16/Ago/2022 en 5:12 pm - Responder

      Hola Eduardo,
      De entrada hay que pagar ISR, y en algunos estados hay adicionalmente impuestos locales por la venta de bienes inmuebles.
      Lo mejor es que te acerques a tu notario, quien es quien calcula y retiene los impuestos, para que le preguntas a él a cuánto ascenderían los impuestos.
      ¡Excelente día!

  4. Teresa Gómez 31/Jul/2022 en 10:59 pm - Responder

    Hola El pago del ISR por la venta de una propiedad puede ser en efectivo o por transferencia electrónica?

    • Mauricio Priego 01/Ago/2022 en 8:58 pm - Responder

      Hola Teresa,
      El pago del ISR lo retiene el notario, por lo que, en realidad, es tu notario el que lo determina. Ahora bien, se le simplifican mucho las cosas si es por transferencia electrónica, por lo que en la gran mayoría de los casos lo solicitan así. Podemos decir que el pago de ISR en efectivo es un favor excepcional.
      ¡Excelente día!

  5. KAREN 26/Jul/2022 en 3:50 pm - Responder

    Buen día, estoy a punto de comprar una propiedad de 1 millón 100mil pesos, el dinero lo tengo en efectivo pero pienso meterlo al banco para realizar el pago mediante una o mas transferencias.
    Yo estoy dada de alta en SAT y tengo mis declaraciones anuales, primeramente quiero saber si si puedo hacer la transferencia por esa cantidad (se que la cantidad máxima es poco mas de 700 mil) y si al hacer esta operación puede tener problemas con el SAT? Requiero declarar algo más?

    Muchas gracias por su ayuda!

    • Mauricio Priego 26/Jul/2022 en 8:23 pm - Responder

      Hola Karen,
      Aquí el problema no es la transferencia, sino el depósito de 1.1 millones en efectivo al banco. Es prácticamente un hecho de que el SAT te requerirá para que demuestres el origen del dinero, e incluso, si usualmente no manejas esos montos, podrían incluso congelarte tus cuentas.
      Si tienes las facturas correspondientes a ese dinero en efectivo, tenlas a la mano porque las vas a necesitar. De hecho, si las tienes, es mejor que antes de hacer el depósito contactes a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente – 800 611 0190), quienes te asesoran de forma gratuita.
      ¡Excelente día!

  6. Armando 26/Jun/2022 en 10:18 pm - Responder

    Hola buenas noches quiero comprar una casa de 890 mil pero no estoy dado de alta en el sat y no tengo como comprobar ingresos abra algún problema

    • Mauricio Priego 30/Jun/2022 en 9:17 am - Responder

      Hola Armando,

      Si el dinero lo tienes en un banco, caja de ahorro popular, o casa de bolsa, no debes tener problema alguno porque el dinero ya se encuentra dentro del sistema financiero mexicano.

      Ahora bien, si el dinero lo tienes en efectivo, sí podrías tener problemas. Esto debido a que el notario, por ley, debe reportar al SAT la transacción. Y si no tienes ingresos reportados al SAT, hay la posibilidad de que el SAT te requiera para que demuestres el origen de tus recursos.

  7. Genesis 22/Jun/2022 en 12:05 pm - Responder

    Hola estoy a punto de vender mi casa por 1 millón 400mil pesos, pero el comprador quiere pagar en efectivo, lo cual me causa miedo porque que tal que saliendo del notario el comprador me pone alguna trampa y me asalten?, Que puedo hacer ?

    • Mauricio Priego 23/Jun/2022 en 9:18 am - Responder

      Hola Genesis,
      De entrada, no te puede pagar los 1.4 millones en efectivo. De hecho, el notario debe negarse a aceptar la operación ya que infringe la ley. Lo máximo que se puede recibir en efectivo son poco más de 700 mil pesos (El monto exacto está en el artículo).
      Si el notario no dice nada y está dispuesto a hacer la operación, mejor dile al comprador que ya vendiste la propiedad y aléjate de ellos.
      Ahora bien, respecto a los 700 mil que sí pueden pagarte en efectivo, solicita que te lo depositen en tu cuenta bancaria debiendo quedar así en la escritura. De esta manera, te evitas el riesgo de un asalto y de que te den billetes falsificados. Otra opción es que te entreguen un cheque de caja.
      Espero que las recomendaciones te sean de utilidad, ¡Excelente día!

  8. Abelardo 04/Abr/2022 en 4:30 pm - Responder

    Buen día, estoy a punto de vender una propiedad por 800,000 pesos. El comprador insiste en pagarlo en efectivo y menciona que él se pone de acuerdo con el notario. Me preocupa no poder ingresar todo el dinero al sistema bancario. ¿Hasta cuánto podría ingresar ahora en abril del 2022?
    Estoy entendiendo también que el notario es quien determina si se exentan impuestos, cuando vaya a hacer el depósito en efectivo en el banco ¿tengo que mostrar el documento que me proporcione el notario? o ¿en qué momento demuestro que no es recurso de procedencia ilícita?

    • Mauricio Priego 04/Abr/2022 en 7:56 pm - Responder

      Hola Abelardo,
      Ten cuidado porque hay notarios poco honrados. Mi recomendación, sé paciente y espera a otro cliente… O que este, si en verdad quiere la propiedad, acepte pagarte por medios electrónicos lo que marca la ley.
      Respecto a la comprobación, el notario te da un CFDI por la operación, la cual queda además registrada en la escritura. Con estos dos documentos no debes tener problemas… Siempre que se respete la norma.
      Excelente día!

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