¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 83
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

83 Comentarios »

  1. Luis Delgado 14/Oct/2020 en 1:56 am - Responder

    Hola tengo un poder otorgado para realizar la venta de una casa habitacion, otorgado por los due;os de la casa, con dicho poder se tramito la venta por medio de credito de infonavit, se depositara el pago de la venta en mi cuenta bancaria, y yo debere entregarla a los due;os, como preparo la aclaracion previendo que el SAT solicite aclaracion por discrepancia fiscal por dicho deposito. estoy en Chihuahua, el notario no retendra isr por ser unica venta en los ultimos 3 a;os, y se comprobara con recibos de servicios como luz y agua a nombre de los due;os, que me recomiendan hacer par aprotegerme yo al recibir dicho pago en mi cuenta bancaria?

  2. Arturo Arellano 06/Oct/2020 en 12:03 pm - Responder

    Hola Mauricio: muchas gracias por tu respuesta, nos va a ser muy útil, saludos.

    • Mauricio Priego 08/Oct/2020 en 9:02 am - Responder

      Me alegra haberles sido de utilidad Arturo,
      Cualquier inquietud adicional que surja en el camino, ya sabes dónde encontrarme ;)

  3. Arturo Arellano 05/Oct/2020 en 7:22 pm - Responder

    Sr. Priego, buenas tardes: mis hermanos y yo deseamos vender un terreno que nos quieren pagar en efectivo; el monto que recibiría cada uno, excede casi en 100% el máximo permitido. ¿Solicitándole al notario el comprobante de I.S.R., que supongo vendrá por el global del avalúo fiscal (no estoy seguro si así se llama) será suficiente para demostrar que los ingresos son lícitos?; por otro lado, ¿cómo podríamos ingresar el excedente a un banco, para pagar nuestras deudas mediante transferencias, por ejemplo?. Agradezco de antemano su apreciable atención, buen día.

    • Mauricio Priego 06/Oct/2020 en 8:35 am - Responder

      Hola Arturo,
      Aquí la pregunta del millón es, ¿a nombre de quién está el terreno?

      Si el terreno está a nombre de tus hermanos y tú, en la escritura forzosamente se tiene que poner que los seis están vendiendo. Y como se indica también la forma de pago, sólo se necesita que el notario indique cuánto recibirá cada uno, reteniéndoles los impuestos correspondientes. Con esa escritura como evidencia depositan el dinero en el banco, y ¡listo! Podrán utilizar el dinero para pagar las deudas que mencionas sin mayor problema.

      Nota importante: El máximo permitido para operaciones en efectivo de compra-venta de terrenos es por operación y no por co-propietario. Si dices que cada uno recibiría una cantidad que casi excede el valor del terreno, con que ustedes sean tres, esa operación rebasa ya el monto máximo, y, por tanto, no aceptará escriturarla el notario.

      ¿Soluciones? Que el excedente se pague por medios electrónicos, o que se pague por fuera… Pero, en este último caso, ya quedaría fuera del sistema financiero mexicano. Y en este caso, ya no podrían utilizarlo para pagar deudas sin llamar la atención a Hacienda (a menos que las deudas sean con particulares).

      ¡Excelente día!

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