Artículo actualizado al 01 de Febrero del 2022
Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?
Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.
Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon
Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?
El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.
Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?
En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.
La ley contra el lavado de dinero menciona que «Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs», que equivalen a 772,165 pesos. Si la propiedad se vende por 800 mil, ¿es posible recibir en efectivo 772,000, y que los $28,000 restantes se cubran con cheque o transferencia?
Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.
Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo
La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.
Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:
1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.
2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.
3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.
4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.
5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.
6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($772,165 en 2022). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.
7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.
La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.
8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.
Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.
Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva «invitación» a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.
¡Éxito!
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Referencias
- La Ley contra el Lavado de Dinero – PractiFinanzas
- ¿Qué gastos podemos deducir las personas físicas? – PractiFinanzas
- Prodecon (Portal Oficial) – Procuraduría de la Defensa del Contribuyente
sus comentarios acerca de mi pregunta de oct/17 estan muy practicos, nada de soltarle nada a la inmobiliaria hasta tener el dinero de la venta.
Muchas gracias y bendiciones
Me alegra haberte podido ayudar Augusto, gracias a ti por tu buenos deseos.
Dios les bendiga a ti y a tus seres queridos.
Estimado Sr. Priego, estoy por cancelar la venta de una casa porque ya le perdí la confianza a la inmobiliaria, ya que me dice que ya hay una oferta en firme y que ya les dieron el apartado (20 mil) y están en su cuenta pero no me entregan ni el dinero ni la oferta que dicen hizo el cliente, solo envían una carta con membrete de la inmobiliaria que para mí no es una oferta legitima del cliente donde dice que él hace la oferta. busque’ en AMPI y al parecer no está la inmobiliaria registrada con ellos, en Profeco tampoco tienen registrados sus contratos. mi pregunta para Ud. puede ellos demandarme si les retiro su intermediación, aunque no tengo ningún contrato de exclusividad con ellos, ni les he dado autorización escrita para promover la venta, que me sugiere?
Agradezco su valiosa asesoría antes de tomar la decisión final.
GRACIAS
P.D. Me pienso antes de cancelarla porque en realidad era un trato muy bueno arriba de los
2M.
Hola Augusto,
Comprendo tu situación. El riesgo y la oportunidad suelen ir tomados de la mano, pero, en nuestros tiempos, siempre es bueno ser precavidos.
Por lo avanzado que está el proceso, lo que pondría sobre la mesa es que, sin dejar de tratar de vender tu propiedad por otros medios, permitas que esta inmobiliaria continúe con la operación, teniendo en cuenta lo siguiente:
1) La operación se cierra con la firma del comprador y del vendedor ante el notario
2) No les des dinero alguno sino hasta que la escrituración de la operación se haya concretado
3) De ser posible, que la escrituración se haga con un notario de tu confianza
Muchas veces las inmobiliarias lo que hacen es tomar, del anticipo, su comisión. Desconozco si los 20 mil cubren totalmente su comisión. De ser así, entonces no tienes nada de qué preocuparte, ya que el cliente no tiene forma de demandarte a ti en caso de fraude desde que no le diste poder a la inmobiliaria, y tú no les has entregado dinero.
Si termina la operación, te entregan tu escritura, y la inmobiliaria se queda con su comisión de 20 mil. ¡Genial! Todo terminó felizmente.
Pero si te pide la inmobiliaria un solo peso antes de la escrituración… Que lo tomen del anticipo. (Nota: Si te dicen que es para trámites notariales, entrega el dinero directamente al notario, no a la inmobiliaria).
¡Excelente inicio de semana!
Solo para agradecerle su rapida y acertada respuesta, me aclaro el panorama y a partir de ella voy a guiar mis relaciones con esta y cualquier otra inmobiliaria que contrate.
le deseo salud y exito en sus negocios
Es un placer aportar mi granito de arena Augusto, me alegra saber que te pude ser de utilidad.
Gracias por tus comentarios, los cuales me motivan a seguir adelante 😀