¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 53
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

53 Comentarios »

  1. Jorge 25/Jun/2020 en 5:08 pm - Responder

    Vendí un terreno con valor de un millón ochocientos mil dólares lo puedo recibir en efectivo, o cuanta es la cantidad que puedo recibir en efectivo.

    • Mauricio Priego 26/Jun/2020 en 3:02 pm - Responder

      Hola Jorge,
      Como explícitamente menciona el artículo, la cantidad máxima que puedes recibir en efectivo al vender un bien inmueble (como tu terreno) son 600 mil pesos mexicanos.
      Buen fin de semana…

  2. Andres Javier Pineda Sanchez 22/Jun/2020 en 9:43 pm - Responder

    Comprare un departamento nuevo por $2,000.000.00 y lo pagre con cheque certificado,por el valor total del inmueble esta correcta la forma de pago o debe de ser diferente.

    me das tu comentario

    Saludos

    A. Javier Pineda

    • Mauricio Priego 25/Jun/2020 en 3:01 pm - Responder

      Hola Andrés,
      Los cheques certificados, junto con las transferencias electrónicas, son la mejor manera desde el punto de vista legal y fiscal de realizar una operación inmobiliaria. Por tanto, ¡adelante con la compra!
      Eso sí, recuerda que el cheque lo entregas en la notaría, y la escritura debe describir expresamente el medio de pago (Cheque certificado del banco X, número de cuenta Y con fecha Z, a nombre del comprador).
      Confío haber sido de utilidad ;)

  3. fernando rosas 12/Jun/2020 en 11:26 am - Responder

    Quiero comprar un inmueble y tengo una parte en efectivo que recibí de un préstamo muy antiguo, del cual no tengo comprobante pues fue hace más de 5 años y fue a un familiar. El resto del pago del inmueble lo realizaría por transferencia o con un crédito. El monto del efectivo es menos del 20% del valor del inmueble. Puedo realizar esta compra bajo estas condiciones o tendría problemas?.

    Gracias de antemano

    • Mauricio Priego 17/Jun/2020 en 12:38 pm - Responder

      Hola Fernando,
      Para el uso de efectivo en la compra del inmueble, lo que importa es el monto del efectivo, no tanto el porcentaje que corresponda al valor del inmueble. Como menciona el artículo, lo máximo que puedes pagar en efectivo son 600 mil pesos en números redondos.
      Excelente día!

  4. Lucia 04/Jun/2020 en 11:47 am - Responder

    Buenas tardes estoy vendiendo mi casa ya tengo el trato ante notario solo que la persona que me va a comprar la casa me hizo un depósito de apartado de 100mil pesos y como la cuenta es de nomina cuando el depósito cayó congelaron la cuenta el problema es que la parte compradora hizo el depósito a nombre de su hermano, mi pregunta es la siguiente: como compruebo que ese dinero es por un concepto de apartado de la casa y se podrán descongelar ese dinero o lo voy a perder le agradecería si me pudiera orientar gracias

  5. Lili 08/May/2020 en 10:59 am - Responder

    Hola buenos dias,

    Quiero vender mi pago y quisiera saber si es posible aceptar un crédito como método de pago?

    Es muy complicado el proceso?

    • Mauricio Priego 10/May/2020 en 6:49 pm - Responder

      Hola Lili,
      Supongo que al decir “Quiero vender mi pago”, en realidad quisiste decir “Quiero vender mi casa”. De ser así, en términos generales sí es posible aceptar un crédito como método de pago, sólo que la expresión es muy ambigua: ¿Tú le vas a dar el crédito? ¿O el comprador va a sacar un crédito hipotecario y la institución financiera te va a pagar a ti? ¿O el dinero se lo pedirá prestado a un agiotista?
      Dependiendo a qué te refieras con “un crédito”, son las implicaciones que podrías llegar a tener.
      Quedo al pendiente de cualquier comentario adicional ;)

  6. Marisela Rodríguez 02/May/2020 en 6:40 pm - Responder

    Voy a vender una casa y el comprador solicitó a un despacho de abogados el trámite de la
    escrituración. Es legal esto? o se requiere que sea una notaría la que escriture? Es necesaria la presencia del notario para la firma de la escritura?

    • Mauricio Priego 07/May/2020 en 12:24 pm - Responder

      Hola Marisela,
      Para la escrituración de la venta de la casa es indispensable la presencia del notario, ya que es él quien realiza y registra la escritura en el registro público de la propiedad. Esto no lo puede hacer un despacho de abogados.
      Ahora bien, hay personas que prefieren que sus abogados los representen ante el notario, lo cual es válido y legal. Me imagino que éste ha de ser el caso.
      Excelente día!

  7. hector 14/Abr/2020 en 9:08 am - Responder

    Que tal buenos días, deseo comprar un terreno el valor es por $600,000.00, son ahorros de toda la vida no tengo todo por lo tanto hare dos pagos de 250 cada uno y el resto en parcialidades, me comentaron que con mi rfc y mi ife, el notaria comprobaría que soy yo quien hace dicha compra, mi duda es no tengo algún problema con hacer el pago en efectivo? o que tendría que que hacer pues ya que quitaron el impuesto de mis comprobantes de nomina.

    • Mauricio Priego 22/Abr/2020 en 5:10 pm - Responder

      Hola Héctor,

      La buena noticia es que, al ser tú el comprador, no tienes que pagar el ISR (impuestos sobre los ingresos). Quien los paga es el vendedor. Esto es independiente a tu forma de pago.

      Ahora bien, en algunos estados existe un impuesto por adquisición de bienes inmuebles. De ser el caso en el lugar donde vives, este impuesto sí lo paga el comprador, y se paga durante el proceso de escrituración con el notario.

      Excelente día!

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