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¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 142
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

142 Comentarios »

  1. Benito samuel 12/Ene/2022 en 2:28 am - Responder

    Estoy a punto de vender mi propiedad en 250000 pesos hay algún problema si lo recibo en efectivo o da igual si es depositado en una cuenta o puedo recibirlo en diferentes cheques portavor puedes ayudarme

    • Mauricio Priego 12/Ene/2022 en 10:22 am - Responder

      Hola Benito,
      Como la transacción está por debajo de los 600 mil pesos, no hay ningún inconveniente en que te entreguen el dinero en efectivo, lo depositen en tu cuenta, o te lo paguen con cheques. Lo que sí es importante es que la forma de pago se describa explícitamente en la escritura y, si es efectivo, de preferencia lo deposites ese mismo día en tu cuenta bancaria. De esta manera quedaría respaldado documentalmente el ingreso (pago por tu propiedad) con la escritura.
      ¡Excelente día!

  2. Alejandra Calzada 21/Dic/2021 en 2:28 pm - Responder

    Buena tarde, estoy en trámites para comprar una casa de 1,250,000, la sacaría con crédito Infonavit y de recursos propios tengo 500 para darle al vendedor en efectivo y en escritura quedaria estipulado que se dieron esos 500 en efectivo. La pregunta es, ese dinero en efectivo que voy a dar, el SAT pudiera requerirme que compruebe la procedencia? O no tendría problema?

    • Mauricio Priego 05/Ene/2022 en 5:32 pm - Responder

      Hola Alejandra,
      Disculpa que te conteste hasta hoy, pero con total sinceridad estuve de vacaciones familiares, totalmente desconectado de Internet.
      No tienes nada de qué preocuparte. Al estar dentro de lo estipulado por la ley es muy poco probable que te requiera el SAT para demostrar el origen de ese dinero. Lo anterior, claro está, asumiendo que no tengas otras operaciones que se consideren como de riesgo de lavado de dinero.
      ¡Éxito en este año que inicia!

  3. alejandro castro 07/Nov/2021 en 11:52 pm - Responder

    Buenas Noches Mauricio, estoy leyendo tu artículo y me parece muy interesante.

    Ahorita estoy en trato de venta de un terreno que valle 11 millones de pesos.

    Los compradores quieren hacer la transacción en efectivo, darme a la firma de contrato privado de compra venta 3.5 millones de pesos y el resto mediante 26 pagos de $ 326,000 pesos mensuales a partir del mes de febrero de 2022, pero quieren que se les dé el dominio inmediato del terreno.

    Mi pregunta es:

    Quiero reportar esa venta ante el SAT para pagar los impuestos correspondientes con la finalidad de no tener problemas legales y poder ingresar ese dinero a mis cuentas bancarias ¿es posbile hacerlo sin que hayamos acudido a un Notario? ¿ sobre los pagos mensuales, como se tendrían que reportar?

    • Mauricio Priego 08/Nov/2021 en 9:29 am - Responder

      Hola Alejandro,
      Me llama sobre manera la atención que mencionas que no van a acudir a un notario… Entonces, ¿Cómo van a dar fe del cambio de propiedad? Literalmente, te darán los 11 millones, pero el terreno legalmente seguirá siendo tuyo. No comprendo.
      Y con respecto al SAT, la ley es explícita: No se pueden hacer operaciones en efectivo por más de 6 millones, por lo que los otros 5, o bien te los dan “por fuera” – y, por tanto, fuera del sistema financiero mexicano de manera que no podrás depositarlo en cuenta bancaria alguna, o te los deben dar vía transferencia electrónica.
      No respetar lo anterior te va a llevar precisamente a donde no quieres: A tener problemas legales y fiscales.
      ¿Mi recomendación? Hablar con el comprador indicándole que sí deben pasar por un notario y, si no quiere, entonces buscarte otro comprador.
      ¡Excelente inicio de semana!

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