Artículo actualizado al 01 de Febrero del 2022
Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?
Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.
Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon
Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?
El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.
Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?
En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.
La ley contra el lavado de dinero menciona que «Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs», que equivalen a 772,165 pesos. Si la propiedad se vende por 800 mil, ¿es posible recibir en efectivo 772,000, y que los $28,000 restantes se cubran con cheque o transferencia?
Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.
Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo
La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.
Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:
1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.
2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.
3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.
4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.
5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.
6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($772,165 en 2022). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.
7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.
La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.
8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.
Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.
Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva «invitación» a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.
¡Éxito!
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Referencias
- La Ley contra el Lavado de Dinero – PractiFinanzas
- ¿Qué gastos podemos deducir las personas físicas? – PractiFinanzas
- Prodecon (Portal Oficial) – Procuraduría de la Defensa del Contribuyente
Buena tarde,
He visto el artículo y se me hace muy bueno, tengo una consulta, un familiar esta por vender su casa y tiene a un comprador que quiere pagar en efectivo, pero es cesion de derechos (no hay escritura) y el monto es por 850 mil, ¿como se deberia proceder para evitar problemas con el SAT?
Hola Héctor,
Me alegra que el artículo te haya sido de utilidad. Esa es mi mayor recompensa 🙂
Respecto a tu pregunta, en una «cesión de derechos» no hay transacción económica alguna, de manera que la escritura no servirá para demostrar el origen de los 850 mil pesos.
Si tu familiar está dispuesto a recibir ese dinero en efectivo, y está consciente que no podrá meterlo a ningún banco ni caja de ahorro, no podrá usarlo para comprar otra casa o un auto, ni tampoco para pagar sus tarjetas de crédito, entonces no tendrá problema alguno con el fisco.
PERO si tu familiar sí desea ingresar el dinero en el sistema financiero mexicano, o va a comprar activos de valor con él, entonces no traten de disfrazar la operación de compra-venta como una cesión de derechos. Sólo les causará problemas.
¡Excelente día!
Mauricio Priego, estoy a punto de comprar una propiedad con dos terrenos juntos, con dos dueños diferentes, una operación es de 500.000 pesos y la otra de 600.000 las dos operaciones en efectivo y pagaderas el mismo día de la escrituración, tal cantidad seria el mismo día. Se dio una cantidad de 50.000 pesos por cada propiedad como apartado aproximadamente un mes y medio antes
¿ tendré problemas con el sat ?
Hola Alfredo,
El límite de montos en efectivo es por operación, de manera que, al ser dos operaciones diferentes (entiéndase dos escrituras diferentes), te mantendrías dentro del margen de la ley fiscal, con lo cual no tendrías por qué tener problemas con el SAT.
Excelente día!
Hola: tengo un terreno en Chimalhuacán Estado de México , lo estoy vendiendo en 1550,000, mis escrituras la está llevando IMEVIS (Instituto mexiquense de la vivienda social) Tengo un cliente que quiere comprarlo en efectivo pagarlo en dos partes, una parte por $700 mil y la 2da. en $850. mil a la entrega de las escrituras. 1.- Cuanto puedo recibir en efectivo por ambos pagos y cuanto de ISR, 2.- Si recibo ese dinero en 2 partes tendré que pagar a cada uno impuestos? 3.- En que momento puedo hacer el Contrato de compra-venta?
Hola Enrique,
Los impuestos se pagan por el total de la operación y se entregan al notario que realice la escritura de la compra-venta, quien es el responsable de calcular los impuestos. En efectivo, por el total de la operación, sólo puedes recibir 600 mil pesos debiendo quedar estipulado expresamente en la escritura.
Si bien comentas que las escrituras las está llevando el IMEVIS, la realidad es que deben tener algún acuerdo con uno o varios notarios públicos, quienes son los que realizan las escrituras y las inscriben en el Registro Público de la Propiedad. Esto funciona así incluso con el INFONAVIT.
¡Excelente día!
Hola buenos dias Mauricio Pliego , quiero comprar un departamento que me cuesta 1,200,500.00 y quiero pagar una parte en efectivo , cuanto es lo mas que puedo pagar en efectivo ? y el resto puedo pagarlo con trasnferencia? tendria que depostitar a mi cuenta personal el resto del dinero y pagar la diferencia ? esto no me ocasiona algun problema fiscal ? , yo soy reprrsentante legal de una empresa que se dedica a la construccion en general .
Hola Rodrigo,
En efectivo, como dice el artículo, se pueden pagar hasta 600 mil pesos. Lo demás requiere ser por transferencia bancaria o cheque nominativo, quedando todo escriturado.
Ahora bien, en tu redacción da la impresión que pretendes depositar, en tu cuenta personal, los $600,500.00 que se requieren para la transferencia. Si haces esto, definitivamente tendrás problemas con Hacienda si no tienes una factura tuya personal que ampare el ingreso de todo ese dinero.
Si la empresa tiene tanto dinero en efectivo, es mejor que se acerquen con un contador para que les asesore. Y si es dinero de un cliente que quiere comprar la casa a través de ustedes… Lo que realmente está haciendo es trasladarles el problema fiscal a ustedes. Si es el caso, recomiendo a tu empresa que evalúen seriamente si quieren asumir el riesgo fiscal. Y a ti, en lo personal, te recomiendo que no lo asumas tampoco. Es decir, que deposites ése dinero en efectivo en tu cuenta.
Excelente día!
VENDÍ UNA CASA POR MEDIO DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO EL NUEVO PROPIETARIO QUIERE QUE LE DE UNA FACTURA POR EL MONTO QUE ME PAGO EL BANCO, ESTOY DADO DE ALTA EN EL SAT COMO ACTIVIDAD EMPRESARIAL.
SALUDOS
Hola Omar,
Por la venta de casas no se emiten facturas: El comprobante fiscal es la propia escritura, ya que en ella se especifican explícitamente los impuestos y el hecho de que el notario retuvo los impuestos correspondientes.
Ahora bien, tu cliente tiene derecho a que su banco le facture sus pagos hipotecarios, de los cuales podrá deducir los intereses realmente pagados durante su declaración anual como persona física en el mes de abril.
Excelente día!
Hola buenos días trabajo en una empresa dedicada a la preventa de terrenos en la cual ellos reciben el dinero y posterior a terminarlo de liquidar los terrenos se escrituran llevo ya años trabajando en la empresa y es de total confianza y siempre habíamos vendido terrenos residenciales de menos de 600,000 pesos sin embargo ahora sacaron a la venta de terrenos comerciales los cuales tienen un valor aproximado de 4mdp uno de mis clientes al trabajar como gasero recibe sus montos en efectivo y él me pregunta que sí nos pagará los 4 millones en efectivo tendría algún problema al escriturarlo entiendo que si ya que los UMA Se rebasan por mucho sabes que se podría hacer obviamente he preguntado mucho y algunos me comentan que bancariasarlo pero no entiendo muy saludos
Hola Adrían,
Cuando te dicen que tu cliente tendría que «bancarizar» los 4 millones de pesos, lo que quieren decir es depositarlos en un banco. Desde luego esto generará un problema fiscal, ya que la cantidad es muy fuerte y Hacienda seguramente llamará a tu cliente a demostrar el origen de esos ingresos, y si no puede comprobar que ya pagó los impuestos correspondientes, entonces los tendría que pagar en ese momento (Hablamos de 1.4 millones de pesos en impuestos).
Si lo que pasa es que su patrón le paga en efectivo, y tiene los recibos de nómina sellados por el SAT, tendría una oportunidad de no tener que volver a pagar impuestos. La otra es que haya estado declarando los ingresos en efectivo al SAT, y con las declaraciones correspondientes, también tendría la oportunidad de ahorrarse los impuestos. De otro modo, lo veo muy difícil.
Finalmente, por el monto, ningún notario público podría aceptar, por ley, escriturar la operación con más de 600 mil pesos en efectivo.
Va a sonar duro, pero tu cliente tiene un grave problema fiscal entre manos del cual es muy poco lo que tú puedes hacer. Podrías compartirle el teléfono de la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) para que le asesoren cómo poder ingresar el dinero al sistema financiero (bancarizarlo) pagando los menos impuestos posibles dentro de ley. Éste servicio es gratuito (Teléfono: 800 611 0190).
¡Excelente día!
Buenas noches Lic. una pregunta tengo un cliente que va a comprar una casa quiere pagar 700 mil en efectivo en deposito al banco, pero el dueño pregunto en el Banco y solo aceptan 100 mil pesos, es esto cierto? segun veo si se puede depositar los 700 mil en la cuenta del propietario y dejandolo descrito en la escritura correcto?
Hola Milagros,
Por lo que comentas la raíz del problema es el banco: Hay sucursales bancarias, que por políticas de seguridad, reciben ponen un monto máximo para operaciones en efectivo. Lo que requiere hacer tu cliente es preguntar en el banco en qué sucursal puede depositar los 700 mil, y si existe algún procedimiento en particular (siempre interno del banco), que se lo expongan de una vez.
Las regulaciones bancaria y fiscal mexicanas no definen un monto máximo para operaciones en efectivo. Lo que sí hace la ley contra el lavado de dinero, es obligar al banco a reportar la operación a Hacienda.
Respecto a que en la escritura debe quedar por escrito el depósito de 700 mil pesos, indicando fecha y de preferencia folio del depósito, es correcto.
¡Excelente día!
Estoy a punto de vender mi propiedad en 250000 pesos hay algún problema si lo recibo en efectivo o da igual si es depositado en una cuenta o puedo recibirlo en diferentes cheques portavor puedes ayudarme
Hola Benito,
Como la transacción está por debajo de los 600 mil pesos, no hay ningún inconveniente en que te entreguen el dinero en efectivo, lo depositen en tu cuenta, o te lo paguen con cheques. Lo que sí es importante es que la forma de pago se describa explícitamente en la escritura y, si es efectivo, de preferencia lo deposites ese mismo día en tu cuenta bancaria. De esta manera quedaría respaldado documentalmente el ingreso (pago por tu propiedad) con la escritura.
¡Excelente día!
Buena tarde, estoy en trámites para comprar una casa de 1,250,000, la sacaría con crédito Infonavit y de recursos propios tengo 500 para darle al vendedor en efectivo y en escritura quedaria estipulado que se dieron esos 500 en efectivo. La pregunta es, ese dinero en efectivo que voy a dar, el SAT pudiera requerirme que compruebe la procedencia? O no tendría problema?
Hola Alejandra,
Disculpa que te conteste hasta hoy, pero con total sinceridad estuve de vacaciones familiares, totalmente desconectado de Internet.
No tienes nada de qué preocuparte. Al estar dentro de lo estipulado por la ley es muy poco probable que te requiera el SAT para demostrar el origen de ese dinero. Lo anterior, claro está, asumiendo que no tengas otras operaciones que se consideren como de riesgo de lavado de dinero.
¡Éxito en este año que inicia!
Buenas Noches Mauricio, estoy leyendo tu artículo y me parece muy interesante.
Ahorita estoy en trato de venta de un terreno que valle 11 millones de pesos.
Los compradores quieren hacer la transacción en efectivo, darme a la firma de contrato privado de compra venta 3.5 millones de pesos y el resto mediante 26 pagos de $ 326,000 pesos mensuales a partir del mes de febrero de 2022, pero quieren que se les dé el dominio inmediato del terreno.
Mi pregunta es:
Quiero reportar esa venta ante el SAT para pagar los impuestos correspondientes con la finalidad de no tener problemas legales y poder ingresar ese dinero a mis cuentas bancarias ¿es posbile hacerlo sin que hayamos acudido a un Notario? ¿ sobre los pagos mensuales, como se tendrían que reportar?
Hola Alejandro,
Me llama sobre manera la atención que mencionas que no van a acudir a un notario… Entonces, ¿Cómo van a dar fe del cambio de propiedad? Literalmente, te darán los 11 millones, pero el terreno legalmente seguirá siendo tuyo. No comprendo.
Y con respecto al SAT, la ley es explícita: No se pueden hacer operaciones en efectivo por más de 6 millones, por lo que los otros 5, o bien te los dan «por fuera» – y, por tanto, fuera del sistema financiero mexicano de manera que no podrás depositarlo en cuenta bancaria alguna, o te los deben dar vía transferencia electrónica.
No respetar lo anterior te va a llevar precisamente a donde no quieres: A tener problemas legales y fiscales.
¿Mi recomendación? Hablar con el comprador indicándole que sí deben pasar por un notario y, si no quiere, entonces buscarte otro comprador.
¡Excelente inicio de semana!