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¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 130
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

130 Comentarios »

  1. Ernesto 20/Ago/2021 en 11:29 am - Responder

    Hola Mauricio:
    Soy Ernesto y mi pregunta es, voy a vender mi casa y debido a que puedo comprobar que fue para uso de casa habitación, voy a exentar el pago del ISR, el comprador me hará el pago mediante transferencia a mi cuenta. De qué manera le compruebo al SAT que este ingreso está exento o que documento obtendré del notario que así avale esta operación y la exención correspondiente. Buen día!!

    • Mauricio Priego 20/Ago/2021 en 12:08 pm - Responder

      Hola Ernesto,
      En el caso de compra-venta de inmuebles, es el propio notario quien retiene y reporta al fisco los impuestos relacionados con la transacción. Por tanto, es el propio notario el que no retiene el ISR cuando se trata de la casa que habita el vendedor.
      ¡Excelente fin de semana!

  2. ANABEL DELGADO 12/Ago/2021 en 3:46 pm - Responder

    Buenas tardes tengo una duda voy a vender una casa habitacion por un monto de 530mil me lo pagaran en efectivo habra algun problema al depositarlo a mi cuenta , que me tienen que dar para no tener problemas con el sat

    • Mauricio Priego 13/Ago/2021 en 12:06 pm - Responder

      Hola Anabel,
      Lo único que necesitas para no tener problemas con el SAT es hacer lo que se menciona explícitamente en el artículo: Que en la escritura el notario estipule que el pago se realizará en efectivo, siendo que el efectivo lo debes depositar en tu banco en las fechas que indique la escritura.
      ¿Qué te parece si lees el artículo? Si te queda alguna duda adicional, con todo gusto la aclaramos.
      ¡Excelente día!

  3. Pablo 03/Ago/2021 en 11:47 pm - Responder

    Mauricio, buenas noches, compré una casa en el mes de febrero de éste año 2021 con un valor de $800,000 una parte se pagó en efectivo $680,000 y la otra parte con un cheque, mi pregunta es sí tendría problemas con la ley antilavado o que me quiera requerir el SAT para saber de dónde provienen los recursos con los que pagué la casa, he estado laborando varios años por salarios y junte en efectivo esos ahorros, tendré algún problema? Gracias

    • Mauricio Priego 04/Ago/2021 en 5:56 pm - Responder

      Hola Pablo,
      Mencionas que compraste la casa en el mes de febrero del año pasado, y ya pasó la declaración anual de personas físicas para el ejercicio del año pasado (Fue en abril de este año). Si para este momento el SAT no te ha contactado, es poco probable que ocurra en el futuro.
      ¡Excelente día!

  4. Jacobo 26/Jul/2021 en 10:22 pm - Responder

    Hola Mauricio, muy bonita noche.
    He leído tu artículo y agradezco el que compartas tu experiencia con nosotros los lectores. Tengo una consulta la cual me gustaría solicitar tu asesoría. Mi mamá quiere vender una casa en 1.5 millones. El comprador está interesado en que $550,000 sean en efectivo y el resto a través de un crédito del banco. El comprador también manifiesta que pudiera hacer los depósitos en ventanilla en montos de 50 mil para no llamar la atención. Mi duda es si esto no viola alguna ley de anti lavado de dinero y si el trámite ante el notario manifestará que la operación en efecto se llevó a cabo por un valor de 1.5 millones con X pagos en efectivo y una transferencia del banco por el resto. Muchas gracias de antemano!

    • Mauricio Priego 28/Jul/2021 en 10:24 am - Responder

      Hola Jacobo,
      Gracias a ti por valorar el esfuerzo de escribir los artículos y responder las inquietudes de la comunidad :D

      Respecto a tu inquietud… La persona que te está haciendo la propuesta realmente no sabe de lo que está hablando: Los depósitos en efectivo, a partir de 15 mil pesos, se reportan al fisco. Por tanto, los depósitos de 50 mil, y más si son cada mes, ¡desde luego que llamarán la atención!

      Ahora bien, donde se tienen que fijar es en la escritura en sí: Si queda estipulada la operación en 1.5 millones, pagando 550 mil en efectivo a través de depósitos bancarios a la cuenta de tu mamá, y el resto a través de una transferencia bancaria, tu mamá no tendrá problemas con el SAT siempre que el dinero se deposite exactamente en el monto y con la periodicidad estipulada en la escritura. (La cuenta en sí debe ser del propietario actual de la casa, del que la vende. No puede ser de nadie más). Ante cualquier pregunta del SAT, tu mamá se respalda con la escritura de la compra-venta.

      Ahora que si el comprador no quiere que los 550 mil no aparezcan en el contrato, definitivamente les atraerá muchos problemas. En este caso mejor busquen otro comprador.
      ¡Excelente día!

  5. Oscar 16/Jul/2021 en 9:49 pm - Responder

    hola que tal amigo quiero comprar una casa pero el dinero que tengo fue de ventas que hice en el 2017 a 2020 POR MEDIO DE INTERNET y no tengo comprobantes de como vende producto usado por mercado libre y segunda mano AHORA quiero comprar mi casa ya que tengo el dinero pero que pasa con el SAT, la casa la venden en 2,500,000 pesos como puedo hacerle para adquirirla y como debo hacerlo ante el SAT. Gracias

    • Mauricio Priego 22/Jul/2021 en 10:07 am - Responder

      Hola Oscar,

      Si el dinero lo tienes en efectivo, o en alguna plataforma en la nuel primer inconveniente es que, por ley, sólo se puede pagar 600 mil pesos en efectivo como menciona el artículo. De manera que $1,900,000 tendrían que salir de transferencias bancarias o pagos con cheques bancarios nominativos. Depositar el millón 900 va a llamar la atención del SAT, por lo que necesitarías generar la factura a público en general correspondiente, y te generará los impuestos correspondientes. Mi recomendación, en este caso, es que te comuniques al SAT y veas con ellos un plan de pagos de los impuestos por ese dinero. Si te puede acompañar un contador o abogado fiscalista para que te ayude con la gestión ante el SAT, mejor.

      ¡Excelente día!

  6. Karina 05/Jun/2021 en 11:46 pm - Responder

    Hola Mau Excelente articulo!
    Tengo una duda:
    Estoy a punto de comprar una casa con un valor de $1.5 Millones con una inmobiliaria, les comente que me gustaría pagarla de contado y me dijeron que podía ir haciendo los depósitos en efectivo en ventanilla a un número de referencia que ellos me darían hasta cubrir el monto final. La idea es que los depósitos sean de $200,000 quincenales, ¿Esto me generaría algún problema con la ley de antilavado?

    • Mauricio Priego 08/Jun/2021 en 5:37 pm - Responder

      ¡Hola Karina!
      Gracias por el valor que otorgas a la información que compartimos :D

      La operación, como la describes, sí queda fuera de la ley anti-lavado. Ahora bien, no es precisamente que te pueda generar problemas a ti, sino que, según la ley, un notario no la puede avalar.

      Si un notario la está avalando, y te van a dar una escritura de compra-venta, en la cual se detallen explícitamente los 8 pago vía depósito en efectivo en ventanilla bancaria, hacia tu persona no habría problemas. Pero el notario se arriesga a que le cierren la notaría.

      Lo que te recomendaría es que tengas mucho cuidado, no vaya a ser un fraude por parte de la inmobiliaria. Antes de soltarles un peso debes tener en tus manos las escrituras notariadas. Incluso el anticipo se los das ante el notario, el cual daría fe de la operación.

      Y como está realmente raro que el notario esté aceptando, también investiga que el notario sea quien dice ser. Desgraciadamente la suplantación de identidad y de funciones están a la orden del día actualmente.

      Cualquier detalle adicional que quieras preguntar o conversar, no dejes de contactarme.
      Sé prudente, ¡y éxito en tus proyectos!

  7. edgar moreno 31/May/2021 en 12:48 pm - Responder

    voy a vender un inmueble, lo van a comprar 5 personas en copropiedad, cada una de ellas puede pagar en efectivo los $650,000 y asi recibir toda la operacion en efectivo?

    • Mauricio Priego 31/May/2021 en 2:32 pm - Responder

      Hola Edgar,
      El límite de operaciones en efectivo es por operación, es decir, por la compra/venta de cada propiedad, independientemente del número de personas que participen en la operación. Por tanto, de los 3.25 millones que te pagarán entre las 5 personas, sólo $650,000 puedes recibir en efectivo.
      ¡Excelente día!

  8. Roberto Paniagua 27/May/2021 en 3:50 pm - Responder

    Una consulta, en caso que quisiera comprar dos inmuebles distintos, cada uno en precio de $600,000.00, ambos inmuebles serán pagados en efectivo y se formalizara en escritura por separado, se acumula el pago o tendré algún problema por la restricción de uso de efectivo.. Agradezco su respuesta…

    • Mauricio Priego 29/May/2021 en 11:27 am - Responder

      Hola Roberto,
      El límite para operaciones en efectivo es por cada operación individual, es decir, por cada inmueble que se compra. Por tanto, deberías poder comprar ambos inmuebles de contado sin mayor problema ;)
      ¡Excelente fin de semana!

  9. Eva Pege 26/May/2021 en 3:13 pm - Responder

    Buen día, podría ayudarme y explicarme en que afecta el cambio del precio real pagado contra el que aparecerá en la escritura?
    Me refiero al supuesto del caso que explica dentro del párrafo de Nota importante.
    Gracias por tan buena explicación!!!

    • Mauricio Priego 29/May/2021 en 11:37 am - Responder

      Hola Eva,
      El primer efecto es la disminución en el pago de impuestos (lo cual menciona el artículo). Ahora bien, el efecto negativo se tendrá cuando se quiera vender nuevamente la propiedad, ya que el ISR se calcula sobre la plusvalía del inmueble, es decir, sobre la diferencia entre el precio al que se vende el inmueble contra el precio al que originalmente lo compró el propietario. Debido a ello, si en la escritura la operación es por un importe menor al real, el día de mañana, cuando se quiera vender ese mismo inmueble, el impuesto a pagar por parte del que hoy es comprador será mayor.
      ¡Excelente fin de semana!

  10. CATALINA 12/May/2021 en 5:31 pm - Responder

    Hola buen Mauricio,
    Mi nombre es catalina , soy mexicana tengo nacionalidad mexicana ,una pregunta me gustaria invertir en mexico en bienes raices , en comprar propiedades , que recomendacion me daria , para comprobar ingresos y hacer compra de propiedades , tengo otra duda cuanto puedo pagar en efectivo una propiedad cuanto es el limite ?

    • Mauricio Priego 13/May/2021 en 9:30 am - Responder

      Hola Catalina,
      Como menciona el artículo, la cantidad máxima que considera la ley para poder pagar en efectivo un bien inmueble, son 600 mil pesos.
      Ahora bien, no comprendo la otra pregunta. Eres Mexicana, y en México los ingresos se comprueban a través de una factura electrónica (CFDI), ya sea proveniente de sueldos, honorarios, ingresos profesionales, comercio, arrendamiento o dividendos por participación accionaria en una empresa. Pero me parece poco probable que esto no lo sepas, por lo que te agradecería si fueras más específica en tu pregunta. Haré lo posible por resolverla ;)
      ¡Excelente día!

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