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¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 96
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

96 Comentarios »

  1. Mari Velazquez 13/Mar/2021 en 7:32 pm - Responder

    Una duda. La persona que venderá su casa es un mexicano pero con nacionalidad estadounidense, por causas de invalidez total quien hará la venta de su propiedad será su cuñado mediante representación legal para efectos de que el si puede hacer todos los trámites de la compraventa. El comprador desea hacer varios apartados de la propiedad y la pregunta es, la esposa de quien vende (del señor que está en invalidez) puede recibir el pago de la casa a su cuenta bancaria aqui en mexico?, ella igual es mexicana nacionalizada como estadounidense

  2. Javier 06/Mar/2021 en 7:11 pm - Responder

    Hola Mauricio.

    Tengo una duda y espero puedas ayudarme:
    Estoy en proceso de compra de una casa de aprox 2M. Mis papás me ayudarán con donaciones de 700 aproximadamente cada uno, yo pondré el resto. Solo mi papá y yo tenemos cuentas bancarias y entre los dos reunimos 1.3M que se utilizarán para una transferencia electrónica (desde mi cuenta bancaria hacia la del vendedor). El resto planeamos pagarlo en efectivo (la ley permite hasta 700 aprox como pago en efectivo), éste dinero es con el que mi madre me ayudaría pero tengo la duda de si ella puede hacer el depósito en efectivo en ventanilla a la cuenta del vendedor o si tengo que ser yo ya que la casa estará a mi nombre. Si mi madre realiza el depósito en efectivo ésto acarrea problemas para ella ante el SAT?

    Espero puedas ayudarme.
    Gracias

    • Mauricio Priego
      Mauricio Priego 08/Mar/2021 en 9:23 am - Responder

      Hola Javier,
      Deduzco que tu mamá tiene los 700 mil en efectivo. Al pagarse en efectivo, si no quieres que tu mamá tenga ningún problema, preséntalos como tuyos. Por el monto, la probabilidad de que el fisco les requiera no puede despreciarse.
      Ahora bien, algo que algunas personas realizan, es acordar con el vendedor que la casa se escriture por el monto que sí puede comprobarse (los 1.3 millones), pagándose el excedente en efectivo al momento de realizar la operación en la misma oficina del notario (Quien usualmente sale a hacer una llamada, por lo que “desconoce” del acuerdo entre las partes).
      Espero que la información te sea de utilidad.
      ¡Excelente día!

  3. LUISA MANDUJANO 02/Mar/2021 en 12:54 am - Responder

    Lic. Priego. Si, un cheque de caja es como dinero en efectivo la siguiente forma de pago sería una trasferencia bancaria, ésta no se puede ver reflejada en el momento sino hasta 1 día después. Que sucede si el pago no se ve reflejado? Procede algo notarialmente?
    Se puede invalidar la escritura firmada?
    Muchas gracias de antemano.

    • Mauricio Priego
      Mauricio Priego 02/Mar/2021 en 12:19 pm - Responder

      Hola Luisa,
      En términos generales, delante del notario das tu reconocimiento de que efectivamente recibiste el monto de la transferencia. En las transferencias por SPEI, suele tardar sólo unos minutos en reflejarse, no de un día para el otro.
      Ahora bien, si por cualquier motivo hay un retraso, puede buscarse la transferencia en el Banco de México (Anexo la liga). Si ahí aparece que la transferencia es válida, no hay más que discutir. Si no aparece la transferencia, o se muestra como improcedente, entonces no te dejes presionar y solicita una nueva transferencia ante la evidencia del Banco de México.
      Espero haber aclarado tu inquietud.
      ¡Excelente día!

  4. Leticia Martínez 24/Feb/2021 en 3:07 pm - Responder

    Una pregunta, si voy a comprar una casa y Voy a pagar a quien me vende la casa con depósitos en efectivo en ventanilla ya que tengo ahorros y no execedo el límite de UMAS, El SAT me requeriría alguna aclaración ? Soy médico y estoy en régimen de personas con actividad profesional. GRACIAS

    • Mauricio Priego
      Mauricio Priego 03/Mar/2021 en 9:54 am - Responder

      Hola Leticia,
      Es posible que sí te requiera el SAT, ya que el notario está obligado, por la ley anti-lavado de dinero, a reportar la operación al SAT. ¿Qué tan probable es que te requiera? En realidad es poco probable, ya que el reporte que hace el notario todavía no es a través de CFDI, por lo que la identificación por parte de la autoridad fiscal es manual en este caso. Pero no podemos negar que el riesgo existe.
      Espero haberte aclarado tu inquietud.
      ¡Saludos!

  5. martin 11/Feb/2021 en 4:10 pm - Responder

    Hola Mauricio, estoy comprando un terreno bajo fideicomiso por ser extranjero, construire y por consiguiente el valor a la hora de la venta sera bastante superior a lo escriturado. El impuesto de venta por la ganancia que obtengo, como demuestro cuanto dinero agregue a la constuccion para que eso no pague impuesto a las ganancias, ya que, si bien la diferencia entre el precio de compra y venta da la ganancia, la construccion de la casa no deberia tomarse en cuenta como ganancia.

    • Mauricio Priego
      Mauricio Priego 13/Feb/2021 en 11:59 am - Responder

      Hola Martín,
      El secreto es el siguiente: Al momento de comprar el terreno se escrituró, ante notario, la compra-venta del mismo. Pero tú vas a vender una casa, no un terreno. Por tanto, cuando termines de construir la casa, es necesario que regreses con el notario a escriturar la casa, indicando en ese momento el valor de la misma (para lo cual necesitarás de un avalúo).
      Ya teniendo la escritura de tu casa, ahora sí, procedes a la venta, calculándose el los impuestos en base a la diferencia entre el precio en el que estás vendiendo la casa, y el precio de la misma en la escritura pública.
      Espero haber sido claro, más si te quedó alguna duda, seguimos conversando ;)
      ¡Excelente fin de semana!

  6. Hector Barrosa 09/Feb/2021 en 4:18 pm - Responder

    En este caso de pago en efectivo de hasta 8,025 UMA´s Hacienda investiga la procedencia del dinero en efectivo de parte del comprador.?

    • Mauricio Priego
      Mauricio Priego 13/Feb/2021 en 12:25 pm - Responder

      Hola Héctor,
      Hacienda no investiga de oficio la procedencia de dinero por parte del comprador. Ahora bien, si tiene muchas operaciones de compra/venta sin declararse como corredor de bienes raíces, o por algún motivo esté bajo la lupa del fisco, tiene la atribución de hacer un requerimiento informativo al comprador.
      ¡Excelente fin de semana!

  7. yolanda 19/Dic/2020 en 8:04 pm - Responder

    Hay algún problema que en una venta de un departamento se pague el primer anticipo con un cheque de caja por un millón y el otro pago que es por 2 millones también sea a través de otro cheque de caja ?

    • Mauricio Priego
      Mauricio Priego 20/Dic/2020 en 8:04 am - Responder

      Hola Yolanda,

      Sí hay problema, porque va contra la Ley Antilavado de Dinero.

      El cheque de caja de considera EFECTIVO, por lo que solo pueden pagarse, por ese medio, hasta poco más de 600 mil pesos.

      Lo anterior tiene obligación el notario de informárselos, ya que es él quien, por ley, debe garantizar que se cumpla la ley antilavado, reportar la operación al SAT, y retener los impuestos correspondientes.

      ¡Felices fiestas Navideñas!

  8. Luis Delgado 14/Oct/2020 en 1:56 am - Responder

    Hola tengo un poder otorgado para realizar la venta de una casa habitacion, otorgado por los due;os de la casa, con dicho poder se tramito la venta por medio de credito de infonavit, se depositara el pago de la venta en mi cuenta bancaria, y yo debere entregarla a los due;os, como preparo la aclaracion previendo que el SAT solicite aclaracion por discrepancia fiscal por dicho deposito. estoy en Chihuahua, el notario no retendra isr por ser unica venta en los ultimos 3 a;os, y se comprobara con recibos de servicios como luz y agua a nombre de los due;os, que me recomiendan hacer par aprotegerme yo al recibir dicho pago en mi cuenta bancaria?

  9. Arturo Arellano 06/Oct/2020 en 12:03 pm - Responder

    Hola Mauricio: muchas gracias por tu respuesta, nos va a ser muy útil, saludos.

    • Mauricio Priego
      Mauricio Priego 08/Oct/2020 en 9:02 am - Responder

      Me alegra haberles sido de utilidad Arturo,
      Cualquier inquietud adicional que surja en el camino, ya sabes dónde encontrarme ;)

  10. Arturo Arellano 05/Oct/2020 en 7:22 pm - Responder

    Sr. Priego, buenas tardes: mis hermanos y yo deseamos vender un terreno que nos quieren pagar en efectivo; el monto que recibiría cada uno, excede casi en 100% el máximo permitido. ¿Solicitándole al notario el comprobante de I.S.R., que supongo vendrá por el global del avalúo fiscal (no estoy seguro si así se llama) será suficiente para demostrar que los ingresos son lícitos?; por otro lado, ¿cómo podríamos ingresar el excedente a un banco, para pagar nuestras deudas mediante transferencias, por ejemplo?. Agradezco de antemano su apreciable atención, buen día.

    • Mauricio Priego
      Mauricio Priego 06/Oct/2020 en 8:35 am - Responder

      Hola Arturo,
      Aquí la pregunta del millón es, ¿a nombre de quién está el terreno?

      Si el terreno está a nombre de tus hermanos y tú, en la escritura forzosamente se tiene que poner que los seis están vendiendo. Y como se indica también la forma de pago, sólo se necesita que el notario indique cuánto recibirá cada uno, reteniéndoles los impuestos correspondientes. Con esa escritura como evidencia depositan el dinero en el banco, y ¡listo! Podrán utilizar el dinero para pagar las deudas que mencionas sin mayor problema.

      Nota importante: El máximo permitido para operaciones en efectivo de compra-venta de terrenos es por operación y no por co-propietario. Si dices que cada uno recibiría una cantidad que casi excede el valor del terreno, con que ustedes sean tres, esa operación rebasa ya el monto máximo, y, por tanto, no aceptará escriturarla el notario.

      ¿Soluciones? Que el excedente se pague por medios electrónicos, o que se pague por fuera… Pero, en este último caso, ya quedaría fuera del sistema financiero mexicano. Y en este caso, ya no podrían utilizarlo para pagar deudas sin llamar la atención a Hacienda (a menos que las deudas sean con particulares).

      ¡Excelente día!

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