¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 78
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

78 Comentarios »

  1. José Martínez 28/Sep/2020 en 2:09 pm - Responder

    Estimada Mauricio es posible que me apoye con esta consulta?
    Matrimonio casado bajo el régimen de sociedad conyugal, adquieren vivienda para casa habitación desde el 2011 en 2016 convierte la propiedad a tres departamentos
    El esposo en 2016 aumenta sus obligaciones como construcción de casa habitación (Actividad empresarial)
    La esposa en el 2018 aumenta sus obligaciones como construcción de casa habitación (Actividad empresarial)
    La primera venta se da en septiembre 2020 el cliente entrega enganche del 20%, se firma contrato de promesa de compra venta.
    Por la pandemia la escritura saldría para el mes de Enero 2021.
    Qué tipo de factura de debe emitir por la operación
    1. CFDI por el total de la operación y pago en parcialidades
    2. CFDI por pago del enganche.
    3. Que debe de llevar la factura
    4. Como se divide el ingreso de la sociedad conyugal
    5. Como se declara el enganche en el pago provisional
    6. Que costo de adquisición se registra el PP si la escritura sale hasta el siguiente año
    Muchas gracias por el soporte, quedo atento a sus comentarios
    Saludos

    • Mauricio Priego 29/Sep/2020 en 10:56 am - Responder

      Hola José! Buenos días
      Simpático empezar el día descubriendo que te han cambiado de sexo :P

      El tema es bastante más complejo de lo que estás planteando. Es posible que lo hayas omitido, pero lo que hay que hacer es lo siguiente:

      La casa está escriturada como una sola propiedad a nombre de los integrantes de la sociedad conyugal. Por tanto, no puede venderse por partes. Así que necesitan, primero, dividir la propiedad en tres propiedades a través de un notario, o re-escriturarla como un condominio, donde las escrituras de los compradores serían de condóminos. Cada opción tiene sus pros y sus contras.

      Adicionalmente, quien retiene el ISR e impuestos estatales por la venta de bienes inmuebles, es el notario. Por tanto, el matrimonio no requiere emitir factura alguna, ya que todo lo realiza el notario. ¿Quién termina reportando el ingreso y pagando el ISR si la propiedad está a nombre de ambos? Eso lo deciden ustedes y queda plasmado en la escritura. Uno puede donarle la propiedad al otro. En la separación de la propiedad cada quien se puede quedar con una propiedad (que se venderá en su momento), e irse al 50% con la tercera propiedad… Hay muchas combinaciones.

      Espero haber despejado tus dudas… Y si generé otras, no dudes en compartirlas. Será un placer seguir conversando ;)
      Excelente día!

  2. Graciela 10/Sep/2020 en 1:01 pm - Responder

    Hola ,tengo una duda junto con mi esposo adquiri un terreno y construimos una casa, la cual la pusimos en venta y se concreto por medio del infonavit .Solamente que ahora no se de que manera declarar ese ingreso pues no quiero tener problemas con hacienda incluso estoy dada de alta,esperando su aorientacion.Gracias

    • Mauricio Priego 11/Sep/2020 en 12:49 pm - Responder

      Hola Graciela,
      No te preocupes por la declaración del ingreso de la casa. Cuando realicen la escrituración con el notario, a él se le deben pagar los impuestos correspondientes, expidiendo los comprobantes definidos por la ley fiscal.
      Cuando llegue el momento de tu declaración anual, sólo tendrás que entregar al contador los comprobantes que te dio el notario.
      Excelente día!

  3. Viviana 17/Ago/2020 en 6:58 pm - Responder

    Hola, aremos la venta de varios lotes en una zona rural, estos no cuentan con ninguna construcción, pactamos el precio con el comprador mediante contratos de compra venta, hasta que esté cubierto el total del precio podrán realizar su escritura, es decir al día de hoy quiero depositarlo dinero a una cuenta, tendré problemas con hacienda debido a que aún no realizaran la escritura pero yo ya tengo efectivo por deporsitar ( más de 15,000)

    • Mauricio Priego 17/Ago/2020 en 8:44 pm - Responder

      Hola Viviana,
      Entiendo que el dinero en efectivo lo vas a depositar en una cuenta bancaria a tu nombre. Si vas a tener problemas con Hacienda depende directamente del total del efectivo que deposites en tu cuenta.
      Si en total son menos de 95 mil pesos, lo más que puede pasar es que el fisco te “invite” a demostrar el origen del dinero en caso de que pretendas realizar tu declaración anual y solicites devolución de impuesto a favor. Si es más de ese monto, corres el riesgo de que te congelen tus cuentas hasta que demuestres, documentalmente, el origen del dinero. Las escrituras de compra-venta, donde el notario indica que el dinero es por la venta del terreno, es suficiente para el SAT. Ahora bien, dices que no han escriturado… Bueno, mientras no llegues a los 73 mil pesos, tienes tiempo. Cuando rebases esa cantidad, que te escrituren lo ya vendido. En caso contrario, tendrás la incertidumbre hasta tu siguiente declaración anual (abril 2021), fecha en que ya deberías tener las escrituras.
      Excelente día!

  4. Cintia 16/Ago/2020 en 2:27 pm - Responder

    Hola, estoy por vender una propiedad pero la persona interesada dice que no llega con lo pactado, que debo hacer?
    Agradecería su respuesta

    • Mauricio Priego 17/Ago/2020 en 11:20 am - Responder

      Hola Cintia,
      ¿A qué te refieres con “no llega con lo pactado”? Si es que acordaron un monto X y la persona no tiene ese monto, siendo que acabas de poner tu propiedad a la venta y es de tus primeros prospectos, entonces coméntale, de manera amable y cordial, que ya habían acordado un precio, el cual le respetas aún habiendo ya otras personas interesadas. Si aún así no mantiene el acuerdo, agradécele su interés y busca otro cliente.
      Excelente día!

  5. Claudia 12/Ago/2020 en 5:42 pm - Responder

    Hola. En mi caso yo quiero vender una casa sin escrituras, es decir, ejidal. Cuento con la constancia de posesión y tengo un comprador el cual pactamos un pago de 410’000 pesos por medio de transferencia bancaria, en este caso solo iríamos a casa ejidal para la seción de derechos. Tengo que pagar algún impuesto por esa transferencia? Y de ser así como lo haría? Ya que no ay notario ni nada por el estilo de por medio, solo es un trato entre el comprador y yo. Le agradecería su atención

    • Mauricio Priego 13/Ago/2020 en 12:44 pm - Responder

      Hola Claudia,
      Quizá no haya notario, pero sí debe realizarse el registro de cambio de ejidatario en la comisaría a la que pertenece el ejido. El comisario ejidal es quien te indicará si hay algo qué pagar (aunque lo usual es que sea el comprador, y no el vendedor). En estos casos he escuchado de todo, incluso, que el comprador requiere pagar una fiesta en el pueblo para que “lo acepten sus vecinos”, y durante la fiesta le regala algún animal o licor al comisario… En fin.
      Excelente día!

  6. Citlalli 08/Ago/2020 en 1:48 pm - Responder

    Hola Estoy vendiendo mi departamento en Dos millones cincuenta mil pesos.
    El Cliente me dara la mitad a la firma del contrato y la otra midad 65 días despues por medio de un crédito con una financiera (tu casa express) por medio de un Cheque.

    Mi pregunta es como recibir el dinero de un millon veinticincomil pesos en mi cta? si es por transferencia el banco retiene el dinero por ser un monto alto y no tendre la notificación de recibido, entonces como firmo el contrato privado de compraventa sin antes tener el ok de mi pago?.
    El pago del isr quedo excepto segun el notario para comprobar el recurso de ese dinero y el desbloqueo de mi cta le pido antes al notario la exepción del isr? y con ello voy primero al banco y despues firmo? estoy algo perdido

    • Mauricio Priego 13/Ago/2020 en 1:46 pm - Responder

      Hola Citlalli,
      Cada banco tiene sus propios procedimientos, si bien tienen que cumplir las normas tanto de la SHCP como de la CNBV. Por ello, en tu caso en particular te recomiendo que te acerques a tu banco y le indiques el proceso que vas a realizar.
      En muchas ocasiones, con informar al banco a través de una carta firmada de que recibirás la transferencia es más que suficiente para que el banco permita la ejecución del movimiento. Eso sí, siempre a reserva de que la autoridad fiscal solicite la comprobación del ingreso, para lo cual te será suficiente la escritura notariada de compra-venta, donde debe aparecer, explícitamente, el monto de la operación, el detalle de las formas como se realizó el pago, la fecha de las mismas, así como los impuestos generados y retenidos por el notarios.
      Excelente día!

  7. Edgar Aragón 05/Ago/2020 en 10:48 am - Responder

    Hola,
    Estoy vendiendo una casa en Puebla en $4millones, tengo un comprador que me la quiere comprar en efectivo. Pero me dice que lo máximo que me puede pagar en efectivo es el valor catastral que es de $3 millones, y lo demás me lo pagaría con un préstamo bancario.
    ¿Es correcto esto? Me refiero a que el valor catastral representa un límite para operaciones en efectivo.

    Gracias!!

    • Mauricio Priego 06/Ago/2020 en 10:48 am - Responder

      Hola Edgar,
      El límite de operaciones en efectivo no lo da el valor catastral, sino la ley contra el lavado de dinero. El monto máximo que va a aceptar un notario por la operación, es de poco más de 600 mil pesos.
      ¿Qué quiere decir lo anterior? Que, en la escritura de compraventa el notario anotará que el monto de la operación fue por $1,600,0000. El beneficio es que los impuestos son menos. El problema es que te quedas con $2,400,000 fuera del sistema financiero, lo cual representará un dolor de cabeza ya que, cualquier operación que intentes posterior (compra de otra propiedad, depósito bancario, inversiones) te representará un llamado de Hacienda para demostrar el origen del dinero. Y el notario negará que la venta fue por esa cantidad… Y por el monto, quedarás como evasor fiscal. No lo recomiendo.
      Excelente día!

  8. Dulce 04/Ago/2020 en 1:32 pm - Responder

    Agradezco de antemano pueda orientarme en la siguiente duda. Se está realizando la venta de una casa habitación, de la cual una parte fue pagada en efectivo en el mes de diciembre del año pasado, y ese monto fue depositado a una cuenta. El resto del valor de la casa, el comprador lo cubrirá con un crédito FOVISSTE que ya fue autorizado, por lo que se procederá ya a realizar la escritura, Supongo en la escritura deberá quedar registrado el valor total, sumando el primer pago parcial y lo que vaya a pagar FOVISSTE. Desconozco si haya alguna regla en la que el FOVISSTE solicite la escritura sólo por el monto que está pagando. Me podría aclarar este punto.

    • Mauricio Priego 04/Ago/2020 en 2:11 pm - Responder

      Hola Dulce,
      El Infonavit va a generar una escritura de crédito hipotecario, la cual no necesariamente incluye la compra-venta de la propiedad. En caso de sí incluirla, entonces habría que solicitar al notario que incluya la parte pagada en efectivo, para lo cual requerirá la fecha del depósito y los comprobantes respectivos. El notario es asignado por el Infonavit… En cuanto sea asignado, es necesario contactarlo.
      Excelente día!

  9. Daniel 29/Jul/2020 en 11:38 pm - Responder

    Adquirí una casa en 2018, sin embargo la compra se la hice a una conocida, y nunca se realizó el traslado de dominio ni los procedimientos correspondientes ante el notario. Ahora soy yo quien tiene en venta esa casa y no sé como recibir el recurso a mi cuenta, sin tener problemas de discrepancia ante Hacienda.
    El detalle es que la casa no esta a mi nombre, sino de la persona que inicialmente me la vendió.

    • Mauricio Priego 30/Jul/2020 en 2:33 pm - Responder

      Hola Daniel,
      Tienes un problema mucho más serio que los temas fiscales. El notario no va aceptar que venas una casa de la cual no eres propietario ante el registro público de la propiedad. Por tanto, antes de venderla, es necesario que pongas en orden las escrituras, con el costo y pago de impuestos que esto significa.
      De otra manera, a menos que tu cliente también acepte no realizar el procedimiento correspondiente ante el notario manteniendo la casa a nombre de tu conocida, no hay nada que puedas hacer…

  10. ANA AGUIRRE 28/Jul/2020 en 2:17 pm - Responder

    COMPRE UN DEPARTAMENTO DE 480,000 EN EFECTIVO, CON AHORROS DE MI ESPOSO Y MIOS, LA CONSTRUCTORA ME REALIZO UNA FACTURA POR LOS 480 QUE PAGUE EN EFECTIVO, ES CORRECTO QUE LO HAYAN HECHO A MI NOMBRE Y NO AL PUBLICO EN GENERAL POR LA CUESTION DEL PAGO EN EFECTIVO?

    • Mauricio Priego 28/Jul/2020 en 5:45 pm - Responder

      Hola Ana,
      El procedimiento de la constructora es el correcto, ya que por el monto, y por tratarse de un bien inmueble, tiene que facturarse al cliente. Esto es totalmente independiente a la forma de pago (efectivo en tu caso).
      !Felicidades por su nuevo departamento! :D

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