¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 38
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

38 Comentarios »

  1. Viviana Araiza 06/Abr/2020 en 1:53 am - Responder

    Tengo una duda. Mi marido le va a vender su casa a su hermana, el monto que acordaron fue por $500,000. La hermana le va a realizar varios pagos hasta saldar la deuda. Nunca se realizó un avalúo y por ende no hay un valor comercial. El valor catastral es de $596,000. Puede mi marido tener problemas ante el SAT al vender en un valor inferior al catastral?

    • Mauricio Priego 06/Abr/2020 en 7:32 pm - Responder

      Hola Viviana,
      Mientras la compra-venta se realice a través de un notario, ni tu esposo ni su hermana tendrán problema alguno ante el SAT, ya que el notario se encarga de realizar los cálculos y retenciones correspondientes.
      Excelente día!

  2. Jose 18/Mar/2020 en 10:20 am - Responder

    Hola buen dia, estoy en Jalisco y estoy vendiendo mi casa que esta hipotecada aún, el comprador dice que la pagaria en efectivo, el monto es $800,000 para no meterme en problemas con el SAT cual seria el medio de pago, para no depositar esa cantidad en mi cuenta? y otra cosa se puede exentar el pago de ISR? he leido que si pero no estoy seguro de como hacerlo.

    • Mauricio Priego 21/Mar/2020 en 3:58 pm - Responder

      Hola José,

      El monto máximo para operaciones en efectivo es de poco más de $600 mil pesos, los cuales, si sigues las recomendaciones del artículo, no te causarán problema alguno. Ahora bien, respecto a los $200 mil pesos restantes, lo correcto es que te los paguen por medios electrónicos… Aunque hay personas que los pagan “por fuera”, el mismo día de la firma, en una sola exhibición, bajo la vista gorda del notario. Subrayo: No es correcto, pero es algo que sucede muy frecuentemente y de lo cual el SAT no tiene manera de enterarse.

      Respecto a la exención del ISR, el artículo 93 fracción XIX de la ley del ISR establece explícitamente que la venta de la casa-habitación de un contribuyente está exenta de impuestos siempre que se cumplan estos requisitos:
      1) El valor de la operación sea menor a 700 mil UDIS (4.5 millones de pesos)
      2) Que en los últimos 5 años no hayas vendido otra casa
      3) Que la operación se realice ante un notario

      Así que, a menos que hayas vendido otra casa en los últimos 5 años, la venta no tiene por qué generarte ISR. Esto lo ves directamente con el notario.
      Excelente fin de semana!

  3. Ramiro Gonzáles 16/Mar/2020 en 4:05 am - Responder

    Voy recibir una comisión por ser Intermediario en una venta lo que recibiré es arriba del millón de pesos pero soy persona física como ellos me pueden transferir esa cantidad a mi cuenta sin tener problemas con hacienda

  4. Diana 03/Mar/2020 en 11:48 am - Responder

    Hola, buenas tardes:

    Pienso comprar un terreno en Puebla, realizar un primero un pago por 40000 y despues mensualmente durante dos años pagos de 10000, todo sera en efectivo, como debo de registrar esto ante el SAT??

    • Mauricio Priego 03/Mar/2020 en 11:54 am - Responder

      Hola Diana,
      Por lo que entiendo de tu comentario, tú eres la compradora del terreno. Quien debe reportar el ingreso al SAT es el vendedor, no tú.
      Ahora bien, la operación será de cualquier modo inscrita por el notario ante Haciendo, realizando la retención de impuestos correspondientes. Así que no te preocupes, que si el notario hace bien su trabajo, no tendrás inconveniente alguno con el fisco.
      Excelente día!

  5. JOAQUIN GARCIA 02/Mar/2020 en 10:07 pm - Responder

    BUENAS TARDES, LA CONSULTA ES LA SIGUIENTE:
    UNA PERSONA FÍSICA QUE VIVE EN MÉXICO VENDIÓ SU CASA EN ESTADOS UNIDOS POR LO QUE EN ESTADOS UNIDOS PAGO UN IMPUESTO. DUDA: DEBE DE ACUMULAR EL INGRESO EN MÉXICO Y EN SU CASO PUEDE ACREDITAR EN MÉXICO EL IMPUESTO PAGADO EN E.U. ?
    EN MÉXICO TIENE LA ACTIVIDAD DE ARRENDAMIENTO.
    EN SU CASO INDICAR FUNDAMENTO LEGAL POR FAVOR

    • Mauricio Priego 03/Mar/2020 en 11:24 am - Responder

      Hola Joaquín,
      Entre México y EEUU existe un acuerdo para evitar la doble tributación, es decir, que no se pague dos veces impuestos por el mismo ingreso independientemente del país donde éste se haya generado.
      Ahora bien, si bien no mencionas el monto de la operación, imagino que no será un monto menor. Por tanto, el ingreso debe reportarse al fisco. En el cómo reportarlo está el meollo del asunto, ya que de ello depende que no se te vuelvan a cobrar impuestos.
      Te recomiendo buscar la asesoría de un fiscalista especializo en el tema. Conozco una con experiencia en el tema, al que he recomendado a otros lectores en su momento.
      Coméntame si te interesa para que te pase sus datos de contacto por correo electrónico.
      Excelente día!

  6. Israel López Muñoz 25/Feb/2020 en 4:15 pm - Responder

    Buenas tardes tengo una duda, quiero vender un inmueble en unos 650,000 MXN, entonces los gastos notariales los cubre el comprador, y que impuestos tengo que pagar yo? saludos y gracias.

    • Mauricio Priego 27/Feb/2020 en 8:56 am - Responder

      Hola Israel,
      Tú, como vendedor, cubres el Impuesto Sobre la Renta Federal, existiendo casos de algunos estados, como Jalisco, donde además existe un impuesto local por la venta de inmuebles. Estos cálculos los genera el notario.
      Excelente día!

  7. Salvador 15/Feb/2020 en 11:18 pm - Responder

    Que tal, yo soy mexicano y trabajo en USA, tengo visa oficial y pago mis impuestos en USA, que aplica si quiero comprar una casa en Mexico, tengo varios anos juntando dinero y lo tengo ya en efectivo

    • Mauricio Priego 16/Feb/2020 en 10:29 pm - Responder

      Hola Salvador,
      La buena noticia es que existe un acuerdo para evitar la doble tributación entre México y EEUU, de manera que si ya pagaste impuestos por tus ingresos allá, no tienes que pagar más al ingresar tu dinero al país. Eso sí, lo ideal es hacerlo por transferencia electrónica y no en efectivo. Te va a ser más difícil demostrar documentalmente el origen de tu dinero si pagas la casa en efectivo.
      Excelente inicio de semana!

  8. Irma Glz 06/Feb/2020 en 8:58 am - Responder

    Muchas gracias Mauricio por resolver mi duda, el dinero me lo prestara mi madre ($165,000.00), por lo que entonces ahora me surge la duda del concepto que en la transferencia se debe colocar para que este vaya acorde con lo que solicita el SAT y no tener ningún inconveniente a futuro. Gracias!!

    • Mauricio Priego 07/Feb/2020 en 11:49 am - Responder

      Hola nuevamente Irma,
      Al ser préstamo entre madre e hija se puede manejar como donación, lo cual simplifica mucho las cosas. Así que, en la transferencia, pongan como concepto “Transferencia para apoyo a mi hija Irma Glz”. Al salir el dinero de la cuenta de tu mamá, y recibirlo tú en la tuya, quedas exenta de cualquier impuesto al respecto.
      Buen fin de semana!

  9. Leslie gonzalez 05/Feb/2020 en 5:45 pm - Responder

    Hola disculpe si voy a hacer una compea denuna casa q su valor es de 2 millones de pesos decalramos impuestos desde el 2013 somo comerciantes son ahorros pero solo puedo depositar 450 mil y lo demas en transferencia ay problema cin el sat ya q le informa la notaria q hize la compra de dicho valor ?

    • Mauricio Priego 07/Feb/2020 en 11:51 am - Responder

      Hola Leslie,
      Disculpa, no logré comprender tu redacción. ¿Podrías plantear tu inquietud separando las ideas con comas y puntos, sin abreviaturas y evitando en lo posible que el autocorrector ponga palabras equivocadas?
      Quedo al pendiente…
      Excelente fin de semana!

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