¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con Hacienda?

Mauricio Priego 13/May/2019 12
¿Cómo realizar una venta de casa en efectivo sin tener problemas con el fisco?

Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?




Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.

Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon

Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?

El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.

Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?

En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.

La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?

Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.

Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo

La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.

Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:

1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.

2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.

3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.

4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.

5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.

6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.

7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.

La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.

8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.

Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.

Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.

¡Éxito!

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Referencias

12 Comentarios »

  1. Magaly Herrera 08/Dic/2019 en 10:16 pm - Responder

    Buenas noches, me podría dar asesoría? Quiero vender mi casa ,pero tengo muchas dudas y desconfianza , mi casa todavía tiene deuda , busque la alluda de un supuesto asesor externo , de esos que al hacer la venta se llevan una buena comisión, pero ya va medio año el proceso y el supuesto comprador canceló por tanto tiempo perdido , el evalúo salió casi en $470.000 y el asesor la vendía en $350 .000 yo tengo una deuda de casi $200.000 con infonavit, y $30.000 estaba cobrando el supuesto asesor , ya no quiero que ese asesor venda mi casa , a donde me recomiendan acudir , sinceramente ya quiero liberarme de eso , pero el asesor me genera muchas dudas e inseguridad. Saludos des de Reynosa Tamaulipas

    • Mauricio Priego 09/Dic/2019 en 8:27 am - Responder

      Hola Magaly, buenos días.
      Lo más importante en una asesoría (en este caso, de bienes raíces), es la confianza que te brinda el asesor. Si esa confianza se rompió, lo más sano es cambiar de asesor.
      Ahora bien, recomendarte otro corredor de bienes raíces, no tengo alguno en mente en este momento. Veamos si algún otro lector del blog puede referirte a alguien, y mientras tanto yo pregunto entre mis conocidos.
      Que tengas un excelente inicio de semana!

  2. Hector Andrade 03/Dic/2019 en 12:53 am - Responder

    Buenas noches,
    Amablemente agradeceré puedan ayudarme con una duda.
    Soy pensionado y con los recursos obtenidos por mi retiro le compré un inmueble a mi esposa pero me indican que yo estoy designado como beneficiario controlador, por favor me pueden indicar las implicaciones para mi esposa y para mi?
    Agradezco de antemano su atención

    • Mauricio Priego 05/Dic/2019 en 9:58 pm - Responder

      Hola Héctor,
      El “Beneficiario Controlador” es la persona que tiene el beneficio directo de la operación. Es decir, tú estás comprando la casa, por tanto, tú deberías de tener el usufructo y la propiedad. Pero en vez de ello, el usufructo y la propiedad la tendrá tu esposa. Esto no conlleva mayor afectación para ninguno de los dos… a menos que tu esposa suela recibir propiedades donadas de esa manera, o tú suelas comprarle inmuebles a terceros.
      Así que, en términos generales, pueden estar tranquilos.
      Éxito en sus proyectos!

  3. ana 11/Nov/2019 en 10:34 am - Responder

    Hola Mauricio,

    Yo quiero vender un terreno, por un monto mayor a 400 mil. Tengo miedo que me asalten, secuestren o extorsionen al recibir el dinero. Que medidas de seguridad puedo tener?

    • Mauricio Priego 15/Nov/2019 en 8:20 am - Responder

      Hola Ana,
      Lo ideal es que no te den el dinero en efectivo, sino que el comprador te lo transfiera a una cuenta de ahorros. Si tiene que ser en efectivo, existe algo que se llama “Cheque de caja”, que no es otra cosa que compran el cheque en un banco, y te dan el comprobante (el cheque) para que puedas cobrarlo cuando gustes, sin cargo alguno adicional para ti. El notario a cargo de la operación, por ley, tiene que dar fe de ambas operaciones.
      Adicional a lo anterior, lo ideal es que no acudas sola, sino acompañada por alguien de tu confianza. No está de más recomendarte que seas prudente y no comentes más que con personas de tu círculo cercano y de total confianza que vas a hacer la transacción.
      Mis mejores deseos para que la operación sea un éxito y tú no tengas ningún inconveniente.
      Excelente día!

  4. Carlos Rmz 18/Sep/2019 en 8:35 am - Responder

    Buen dia pueden ayudarme con la siguiente duda:

    Al vender un terreno que su valor fiscal es mas bajo que el valor de venta, el comprador busca siempre que la escrituración se haga bajo un avaluo muy cercano al valor fiscal (para no pagar escrituras a precio alto). En este caso el vendedor se enfrenta a un problema, pues la diferencia quedaria sin pagar el impuesto. ¿Que puede hacer el vendedor para no tener problemas con esa diferencia?, de plano no venderlo o que sugieririan Gracias de antemano.

    • Mauricio Priego 18/Sep/2019 en 4:23 pm - Responder

      Hola Carlos,

      El deber ser es que el comprador pague lo que corresponde de escrituración, así como tú pagarás lo que corresponda de ISR. Y si el comprador no está dispuesto a ello, la recomendación formal es buscar otro comprador.

      Ahora bien, es una realidad que en ocasiones esto no es posible, ya que el vendedor necesita el dinero con cierta urgencia, o la propiedad a costado trabajo en venderse. En estos casos, suele pactarse que la diferencia se paga en efectivo fuera de la escritura notarial. Ese dinero no puede ser ingresado al sistema financiero, pero sí utilizado para el gasto diario (supermercado, gasolina, cine, salidas familiares).

      ¿Es un riesgo tener tanto dinero en casa? Sí, es cierto. ¿Que no va a generar rendimiento alguno? También es cierto. ¿Que dependiendo del monto, podrá pasar mucho tiempo antes de terminar de gastarse ese dinero, y por tanto, perderá poder adquisitivo con la inflación? Es indiscutible. El vendedor es quien debe decidir si concretar la operación vale la pena a pesar de los pormenores descritos en este párrafo, o mejor busca otro cliente.

      Excelente día!

  5. Maria Martínez 13/Ago/2019 en 7:44 pm - Responder

    Buenas tardes!
    Me puede por favor asesorar cuando se vende una casa duplex en regimen de condominio como debe realizarse laventa?
    en este caso la casa solo tiene en comun las tuberias del desahue y la cisterna.
    El propietario es una persona de la tercera edad paga impuestos por la enagenacion?
    Gracias quedo pendiente de sus comentarios.

    • Mauricio Priego 15/Ago/2019 en 11:59 am - Responder

      Hola María,
      Con honestidad mi zona de experiencia son las finanzas personales, y no tanto las operaciones en mercado inmobiliario. Sé que los condominios tienen reglas del juego especiales ya que existen espacios comunes compartidos con otros condóminos. Quizá algún otro lector podría apoyarnos con el tema, pero si tú eres la vendedora, recomiendo te asesores con tu notario.
      Respecto a los impuestos, el dueño actual de la casa tendrá que pagar ISR federal, y en cada estado hay legislaciones diferentes para el impuesto por adquisición de propiedad que paga el comprador. Todo esto lo ve también el notario.
      Excelente día!

  6. Glendy Chim 13/May/2019 en 10:35 am - Responder

    Hola ingeniero con el gusto de saludarle nuevamente, me aporto mucho su articulo, tengo una pequeña duda cuando vendes a través de infonavit, ellos al realizarte los depósitos a tu cuenta ya vendrán con el ISR Descontado? y a nosotros solo nos tocara validar que en la declaración anual que se encuentre el ingreso?

    Saludos Cordiales!

    • Mauricio Priego 14/May/2019 en 10:06 am - Responder

      Hola Glendy! Es un verdadero gusto saludarte :D
      Me alegra haber podido aportar mi granito de arena… Después de todo, ése es el objetivo de PractiFinanzas ;)

      Enfocándonos en tu duda… Hasta donde recuerdo, el INFONAVIT no se pone como agencia inmobiliaria, sino que más bien, uno de los tipos de créditos que otorga es para casa habitación. De esta manera el comprador (derechohabiente del INFONAVIT) está interesado en tu casa, siendo el INFONAVIT el que te la paga a ti, a través del crédito que otorga al comprador ¿Estoy en lo correcto?

      De ser así, el INFONAVIT no se encarga del tema fiscal. Como menciona el artículo, el notario es el responsable de determinar el impuesto, y tú, como vendedora, debes entregárselo al notario. Dentro de la escritura queda desglozada la operación incluidos los impuestos, y el notario te entrega un recibo por el pago de impuestos recibido. Efectivamente hay que considerar el ingreso en la declaración anual, y como se menciona, tienes oportunidad de recuperar algo de lo pagado a través de la deducción de gastos personales ;)

      Éxito en tus proyectos!

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