«La tierra siempre vale más, por lo que es la mejor opción para invertir.» Esta idea tan extendida, requiere ser matizada cuando hablamos de la búsqueda de la libertad financiera. No pretendo polemizar si el mercado inmobiliario es una buena opción de inversión, sino señalar los cuidados que hay que tener para evitar caer en falsos ingresos pasivos.
La clave de la Libertad Financiera
Vivimos en un mundo donde, para facilitar las transacciones comerciales de bienes y servicios, se inventó una herramienta llamada «dinero».
Para comprar prácticamente cualquier producto, o contratar un servicio, necesitamos dinero. Y, ¿Cómo conseguimos ese dinero? Trabajando, ya sea a través de un patrón, o en nuestro propio emprendimiento. A esto se llama Ingreso Activo, porque tienes que trabajar activamente para conseguirlo.
Mientras tengamos que trabajar activamente, intercambiando nuestro tiempo de vida por dinero, no podremos alcanzar la libertad. Por tanto, es necesario lograr obtener esos ingresos sin intercambiar tiempo de vida por dinero. Y eso es, precisamente, lo que se conoce como ingresos pasivos.
Para no desviarnos del tema central, te dejo esta liga por si buscas más información sobre cómo generar ingresos pasivos.
Plusvalía Vs Ingresos Pasivos
Supongamos que compras un terreno en $100 mil y, 5 años después, lo vendes en $250 mil. ¿Cómo puede ser esto? Lo que sucede es que el terreno incrementó su valor a través del tiempo, a lo cual se llama Plusvalía. Y un incremento del 150% en 5 años, ¡Definitivamente es una buena inversión!
Ahora bien, la libertad financiera tiene más que ver con tener un flujo de efectivo constante, el cual debe de ser suficiente para cubrir tus gastos del día a día, que con la plusvalía.
Es decir, si todo tu dinero lo usaste para comprar ese terreno, ¿Con qué vas a comer durante los 5 años del ejemplo? De acuerdo. Mientras tanto trabajas para tener un ingreso, así sea activo. Pero, si bien al final de los 5 años puedes vender el terreno, ¿Por cuánto tiempo más podrás vivir con ese dinero? Al final tendrías que volver a trabajar activamente, ¡Y adiós libertad financiera!
Los falsos ingresos pasivos en los Bienes Raíces
Una cosa es invertir y otra, muy distinta, es generar ingresos pasivos.
Si te dedicas a comprar propiedades pensando en venderlas a futuro, lo que estás haciendo es invertir tu dinero, por lo que debes ser consciente de algunos críticos:
- Mientras no vendas la propiedad, no tendrás dinero disponible para gastar (liquidez).
- Vender bien una propiedad puede llevar meses, siendo una triste realidad que, en caso de urgencia, los dueños suelen malbaratar sus propiedades, vendiéndolas a un precio más bajo de lo que realmente valen.
- Mientras la vendes, tu propiedad te generará gastos (Mantenimiento, Impuestos, cuotas condominales, seguridad).
- Siempre existirá el riesgo de una invasión a la propiedad por parte de paracaidistas, por lo que debes mantenerte visitándolas periódicamente.
Así que, quienes piensan que al invertir en bienes raíces van a alcanzar la libertad financiera, les falta considerar un punto importante en su estrategia: La liquidez para garantizar un flujo de efectivo constante.
¿Cómo lograrlo con inmuebles?
Para generar ingresos pasivos a través de inmuebles, es necesario ponerlos a trabajar a través del arrendamiento, es decir, rentándolos. Para ello, sigue estas recomendaciones:
- La renta anual del inmueble debe ser, cuando menos, del 7% de su valor comercial.
- Es decir, si la casa cuesta $1.5 millones, la renta mensual debe ser de cuando menos de $8,750 ((1.5*.07)/12).
- Contrata a un abogado comercial que se encargue de los contratos de arrendamiento y sus renovaciones.
- Contrata a un administrador que se encargue de la supervisión del buen estado de tus propiedades, de la atención a tus arrendatarios y de la cobranza.
- Si tú administras las propiedades «para ahorrarte un dinero», estás trabajando activamente y, por tanto, estás nuevamente ante falsos ingresos pasivos.
- Asegura tus propiedades (Son tu fuente de ingreso, es absurdo no hacerlo)
- Establece en el contrato de arrendamiento que tu inquilino debe contratar y cubrir un seguro para inquilinos. Este tipo de seguros suelen ser muy económicos, rondando alrededor de $150 al mes.
- Si quieres información sobre seguros para propietarios e inquilinos, contactarme a través de esta liga.
- Los honorarios del administrador, así como los del seguro de tu propiedad, deben ser añadidos a la renta mensual. Los horarios del abogado suelen ser cubiertos por el arrendatario durante la contratación.
- Si el arrendamiento es por alguna plataforma como Airbnb, los honoraros del abogado distribúyelos en la renta mensual.
Y, aun así, con todos los puntos anteriores, necesitas que tu propiedad esté rentada todo el tiempo para que podamos hablar de libertad financiera.
Es por ello por lo que los bienes inmuebles deben ser parte de la diversificación de tu portafolio de inversión, y no tu único objetivo de inversión.
¡Éxito!
Excelente artículo Sr. Priego, efectivamente, todo lo que Ud. explica es cierto, se lo dice alguien que se ha dedicado al menos 30 años a este tipo de inversiones, y que ha aprendido a lo largo del tiempo. Solo agregaría que la industria del Real Estate actual es mucho más sofisticada, y por lo mismo ofrece diferentes alternativas, algunas de ellas muy rentables. Gracias por compartir. Le mando un cordial saludo.
Gracias por tu aportación Juan,
Con 30 años, seguramente hay una gran experiencia para compartir, así como un ojo clínico respecto a las diferentes alternativas rentables que comentas.
¿Te gustaría colaborar con un artículo para compartir a la comunidad aquí en PractiFinanzas? Desde luego que reconoceríamos tu autoría.
De tener el tiempo y la oportunidad coméntame, para contactarte por correo.
¡Excelente día!