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¿Qué es un Pool Inmobiliario y cómo puedo invertir en él?

Mauricio Priego 31/May/2021 0
¿Qué es un Pool Inmobiliario y cómo puedo invertir en él?

¿Te imaginas ganar dinero por las rentas de los inquilinos en un edificio de departamentos? ¿O de los locales de un centro comercial, o los consultorios de una clínica? Y lo mejor, ¿Sin tener que haber construido o comprado esos inmuebles? Bien, ése es el objetivo de un Pool Inmobiliario, opción de inversión que estuvimos evaluando en la comunidad Inversionistas Rebeldes.




Qué es un Pool Inmobiliario

Supongamos que una empresa inmobiliaria o una constructora tiene el proyecto de construir un edificio de departamentos, un centro comercial o una clínica. Para financiar el proyecto tienen tres opciones básicas:

  • Invertir capital propio,
  • Solicitar un préstamo con alguna institución financiera,
  • Buscar socios interesados en invertir en proyecto.

Lo ideal para la inmobiliaria o la constructora es la tercera opción, ya que les permite no asumir todo el riesgo compartiéndolo con los socios, sin estar obligados a regresar el dinero con intereses como sería en el caso de un préstamo.

La gran mayoría de las veces estos socios son unas cuantas personas, con mucho dinero, que conforman la sociedad.

Sin embargo, desde hace años las inmobiliarias han pensado en los pequeños inversionistas, personas que quizá sólo cuenten con 100 mil pesos para invertir. Y es ahí donde nace el “pool” (mancomunidad en inglés).

Un pool es una sociedad donde muchos inversionistas aportan dinero para reunir el capital requerido para financiar un proyecto de inversión.

Cómo funciona un Pool Inmobiliario

Es más sencillo explicarlo con un ejemplo:

Una inmobiliaria pretende construir un centro comercial y rentar los locales, para lo cual se requieren de $10 millones. El centro comercial contará con 20 locales, rentando cada uno en $10,000 mensuales, lo que dejará una derrama, ya descontando los costos de mantenimiento de la plaza (luz, agua, limpieza y mantenimiento de áreas comunes, seguridad, salarios del personal administrativo) de $70,000 mensuales, es decir, $840,000 al año.

Aquí es donde entra el pool: La constructora ofrece al público en general la posibilidad de ser parte del pool de inversionistas del centro comercial, por una participación de $100,000. En este ejemplo, se requiere de un pool de 100 inversionistas para reunir los $10 millones.

En base a lo anterior, cada inversionista es dueño de un 1% del centro comercial.

Si estás pensando que en principio se parece mucho al mercado accionario, estás en lo correcto. Sólo que raramente se usa la palabra “acciones” en un pool. Lo común es que se le digan “participaciones”.

Y, desde luego, es posible entrar con más de una participación: Alguien que ponga $500,000 tendría 5 participaciones, siendo dueño del 5% del centro comercial.

Las ganancias en un Pool Inmobiliario

Como socio del pool se tienen dos maneras de ganar dinero:

1) Directamente de las rentas

Siguiendo el ejemplo anterior, a cada inversionista le corresponde el 1% de las rentas. Es decir, $8,400 al año, con lo cual su inversión tendría un rendimiento del 8.4% anual. 

2) Plusvalía del inmueble

Como muchos saben, en general los bienes raíces suben con el tiempo. Y si se trata de plazas comerciales exitosas, su valor se incrementa aún más. Una plaza en una buena ubicación se espera que tenga una plusvalía mínima de un 5% anual, con lo que el valor de las posiciones se debiera incrementar en ese porcentaje cada año.

En pocas palabras, si decidieras vender tu participación 5 años después, lo harías en $127,628, lo cual representa un rendimiento directo del 27.63%. 

Nota importante: Los precios de las posiciones no están reglamentados, por lo que si alguien estuviera dispuesto a pagar por ella $150,000, bueno, te llevarías una ganancia mucho mayor.

Rendimiento neto de tu inversión

Si bien las rentas te representan flujo de corto plazo, y la plusvalía es una inversión de largo plazo, el rendimiento neto se calcula sumando el rendimiento anual de cada componente.

En el ejemplo anterior: 8.4% de rentas + 5% de plusvalía = 13.4% de rendimiento neto anual

Un 13.4% de rendimiento anual difícilmente te lo ofrece un banco.

Citas inversiones Mauricio Priego #MPPh

Beneficios del Pool Inmobiliario

  • Los potenciales altos rendimientos que vimos en la sección anterior;
  • Te desentiendes de las estrategias de publicidad y promoción del inmueble;
  • No requieres participar en las actividades operativas para mantenerlo en estado óptimo;
  • No tienes que preocuparte de la cobranza a los arrendatarios (los que rentan los locales), ni de los pagos a empleados y proveedores de servicios.

De todo lo anterior se encarga la inmobiliaria.

Puntos importantes para tener en cuenta

  • Eres dueño de un 1% del inmueble, cierto, pero no de un local. Por tanto, no puedes ocupar un local a menos que pagues la renta correspondiente como arrendatario.
  • no tienes el control. El éxito del pool depende, directamente, de la experiencia, estrategia y calidad en el servicio de la inmobiliaria.
  • Tus ganancias por rentas dependen del nivel de ocupación, por lo que, si sólo se logra rentar el 50% del inmueble, tus ganancias por rentas se verán reducidas también en un 50%.

Recomendaciones para evaluar un Pool Inmobiliario

  • Visita inmuebles que haya desarrollado la inmobiliaria a través de un Pool Inmobiliario y que ya estén en operación. En ellos verifica:
    1. Que el inmueble esté en óptimas condiciones, lo que habla de un mantenimiento adecuado;
    2. Un nivel de ocupación mayor al 85% del inmueble, lo cual habla de una adecuada estrategia comercial para tener el mayor número de locales rentados;
    3. Conversa con algunos arrendatarios, para saber qué tan a gusto están con los servicios que les proporciona su arrendador. Con esto conocerás, de primera mano, la calidad en el servicio de la inmobiliaria.
  • Revisa con un abogado mercantil el contrato de adhesión al pool.
    • Que sean claros en los compromisos que adquieres,
    • La transparencia en la operación del inmueble,
    • Que exista un mecanismo para supervisar el adecuado mantenimiento al inmueble y la cobranza a los arrendatarios,
    • Los mecanismos para recibir tus dividendos,
    • La obligatoriedad de incrementos futuros en tu inversión (es decir, de que tengas que meterle más dinero),
    • Los términos de la disolución del pool, incluyendo que no se logren alcanzar los objetivos de nivel de ocupación (que fracase el proyecto).

Cómo invertir en un Pool Inmobiliario

Las inmobiliarias que utilizan este tipo de financiamiento para sus proyectos suelen invitar a participar al público inversionista a través de publicidad en medios especializados (revistas inmobiliarias o financieras), así como por Internet.

Por ello, es relativamente sencillo encontrar opciones para invertir en un pool inmobiliario. Lo realmente importante es hacer una buena evaluación de cada opción siguiendo las recomendaciones que te compartí anteriormente.

Observaciones finales

El Pool Inmobiliario es una inversión de riesgo, que te puede dejar muy buenos rendimientos, la cual debes contemplar a largo plazo.

Sin embargo, debes siempre tener en cuenta que este tipo de operaciones no están reguladas, ni no son supervisadas por institución gubernamental alguna.

Por tanto, en caso de incumplimiento de la inmobiliaria hacia el pool de inversores, se resuelve a través de un juicio mercantil.

Y, por cierto, si del pool sólo un inversionista quiere llevar a cabo el juicio, es poco probable que lo gane.

¡Éxito!

Referencias

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