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Donación con reserva del usufructo vitalicio – Mitos y Realidades

Mauricio Priego 28/Feb/2022 2
¿En qué consiste la donación de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio?

Es común que se vea, en la donación de una propiedad con reserva del usufructo vitalicio, un camino para garantizar que podrás seguir viendo en esa propiedad al tiempo que la heredas en vida. ¿Con qué objetivo? Evitar posibles pleitos familiares o proteger la propiedad de un embargo, entre otros. Pero ¿Qué tan real es esa garantía? ¿Qué hay que cuidar?




Antecedentes

Desde un punto de vista legal, cuando eres dueño de un bien – desde un celular hasta una casa -, tienes tres derechos reales sobre ese bien:

1. Derecho de Propiedad

Este derecho es, en sí, el que te permite decir que el bien es tuyo. Pareciera obvio, pero este derecho es el que te garantiza, entre otras cosas, que

  • Sólo tú le puedes realizar modificaciones al bien (Como pintar tu casa, tunear tu auto, o cambiar el procesador de tu computadora);
  • Seas tú quien decida prestarlo, regalarlo (donarlo), venderlo o rentarlo, así como determinar el precio de ser el caso;
  • Ninguna otra persona pueda ostentarse o presentarse como el dueño del bien. En buen español, nadie más puede presumir que es suyo, o presentarse como intermediario de alguna operación sin tu consentimiento.

Como todo, este derecho también conlleva algunas obligaciones, como, por ejemplo, el pago de los impuestos correspondientes: El predial en bienes inmuebles, o el refrendo (o tenencia) en el caso de vehículos.

2. Derecho de Uso

En este caso hablamos, literalmente, del derecho de utilizar el bien en sí: Vivir en tu casa, trasladarte en tu coche, o acceder a tus redes sociales a través de tu celular.

Ahora bien, cuando rentas un auto o una casa, estás adquiriendo el derecho temporal de su uso por el tiempo estipulado en el contrato de renta. Lo mismo podemos decir de cuando te hospedas en un hotel, o un amigo te presta su auto o te recibe de visita en su casa, casos en que, si bien no hay un contrato, sí hay un acuerdo entre el propietario y quien usará el bien.

Por otro lado, cuando se lleva la policía tu auto al corralón por infracciones de tránsito, te está restringiendo de forma temporal tu Derecho de Uso en base a la ley correspondiente, sin que por ello dejes de ser el propietario del vehículo.

3. Derecho de Goce o Explotación

Si bien la palabra “goce” hace que se vuelva algo confusa la diferencia con el Derecho de Uso, de lo que aquí hablamos es de gozar de los beneficios generados por la explotación del bien.

Es decir que, si se da rentada la casa, tienes derecho a recibir el importe por el pago de la renta. 

¿Qué es el Usufructo?

El usufructo es el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos, así como las utilidades, frutos o provechos derivados del usufructo.

Real Academia Española (RAE)

En palabras más sencillas…

Al hablar de usufructo nos referimos a tener los derechos de Uso, y de Goce y Explotación, SIN tener el derecho de propiedad.

¿Y cómo puede esto ser posible? Realmente es sencillo: Imagina que a una persona, la cual va a brindar un servicio de mudanza a un tercero, se le echa a perder su camión. Necesita rentar o conseguir rentado otro ¿Cierto? Bien, sin importar si fue rentado o prestado, lo va a utilizar para llevar a cabo la mudanza (uso), por lo cual va a cobrar a su cliente (explotación), sin que sea el propietario del camión.

¿Y qué es el usufructo vitalicio?

En base a lo que ya vimos, y considerando que “vitalicio” significa – en términos prácticos – “de por vida”, podemos definirlo de la siguiente manera:

El usufructo vitalicio es mantener los derechos de Uso y de Goce y Explotación, sin ser los propietarios del bien, durante toda la vida.

Si bien en principio una persona podría disfruta del usufructo vitalicio de cualquier tipo de bien (Pensemos en alguien que se gane en un concurso una semana de vacaciones al año de por vida en un resort), lo más común es que este término se utilice en el ámbito inmobiliario.

La Donación con Reserva del Usufructo Vitalicio

Legalmente hablamos de Donación cuando regalamos, o heredamos en vida, un bien a un familiar o a un tercero.

Al llevar a cabo la donación, lo que hacemos es ceder los 3 derechos reales que teníamos sobre el bien a ese tercero.

Es decir, el bien deja de ser tuyo, con lo cual ya no puedes usarlo libremente, ni tampoco disfrutar de los beneficios que por él se generen.

Sin embargo, en la mayoría de los países del mundo existe la figura de la Donación de Nuda Propiedad con Reserva del Usufructo Vitalicio.

Con este tipo de donación, el nuevo propietario no puede disponer de la propiedad, manteniendo el donante tanto el derecho de uso, como el de goce y explotación.

En México, si bien cada estado puede tener alguna característica especial, para poder llevar a cabo la donación de nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio, es necesario

  • Que la propiedad esté regularizada, es decir, correctamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad,
  • Estar al día en el impuesto predial y en el servicio de agua potable (No tener adeudos atrasados),
  • Acudir con un notario, quien elaborará la escritura correspondiente inscribiéndola en el Registro Público de la Propiedad,
  • Pagar los derechos correspondientes así, como los honorarios del notario.

Mitos y realidades de la Donación con Reserva del Usufructo Vitalicio

Citas asesor Mauricio Priego #MPPh

1. Mis hijos no pueden sacarme de mi casa

CIERTO. Al tener derecho de uso, los hijos no pueden sacar a sus padres mientras estos conserven el usufructo vitalicio.

Ahora bien, en caso de una enfermedad degenerativa que requiera atención y cuidados de tiempo completo, sí es posible que los hijos lleven a sus padres a un asilo (Aunque los padres, de tener pleno uso de sus facultades mentales, pueden pelearlo)

2. Mi ex no puede meterse a vivir a la casa

FALSO, si tu ex tiene también el usufructo vitalicio, tiene tanto derecho como tú de habitar la casa, o de beneficiarse con los ingresos que ésta genere. A menos que haya un agravante (Violencia doméstica, por ejemplo), un juez puede dictaminar que se le permita ingresar a la propiedad para vivir en ella.

3. La propiedad no puede venderse ni perderse

CIERTO en cuanto a venderse, ya que, para venderla, se requiere que los propietarios y quienes mantienen el usufructo estén de acuerdo en venderla.

FALSO en cuanto a perderla, ya que, si la casa tiene gravamen hipotecario, en caso de que la hipoteca se deje de pagar, el usufructo vitalicio no impide que la propiedad se embargue y se remate.

4. Es posible realizar la donación de propiedades hipotecadas

CIERTO, pero con autorización del banco. En la escritura de la donación los nuevos propietarios deben reconocer, explícitamente, la existencia de la hipoteca, así como asentar su compromiso de pagarla en los términos definidos en el contrato original de la hipoteca.

No obstante, el banco tiene el derecho de evaluar el riesgo que implica el cambio de propietarios, e impedir la donación hasta que la hipoteca sea saldada de considerarlo prudente.

5. La donación no genera impuestos

CIERTO de tratarse de una donación entre familiares directos (Abuelos, padres, hijos, nietos y cónyuges), ya que la Ley del Impuesto Sobre la Renta considera exentos este tipo de donativos. 

FALSO de tratarse de terceros (incluidos hermanos y familiares), de impuestos estatales y del pago de derechos ante el Registro Público de la Propiedad

Agradecimientos

Agradezco a Eduardo Arenas, experto abogado mercantil y lector asiduo del blog, su amable asesoría y experiencia para la revisión del contenido de este artículo.

¡Éxito!

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Referencias

2 Comentarios »

  1. Elizabeth Padilla 10/Mar/2022 en 8:24 pm - Responder

    Excelente artículo. Siempre es importante estar correctamente informados para no caer en las mentiras de terceros.
    Yo solo añadiría como uno de los mitos, que la donación no es reversible.
    Con o sin usufructo vitalicio la donación puede revocarse por una causa, ingratitud.
    Esto de acuerdo al código civil federal.

    Artículo 2370. La donación puede ser revocada por ingratitud:

    Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cónyuge de éste;

    Si el donatario rehúsa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha venido a pobreza

    Obviamente hay condiciones al respecto, pero para eso hay que leer bastantes artículos del código mencionado. Les dejo aquí una liga a una página legal que tiene algunos artículos del mismo.

    https://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-cuarto/parte-segunda/titulo-cuarto/capitulo-iii/#:~:text=La%20donaci%C3%B3n%20puede%20ser%20revocada,que%20ha%20venido%20a%20pobreza.

    • Mauricio Priego 23/Mar/2022 en 2:22 pm - Responder

      Hola Elizabeth!
      Como siempre, muchas gracias por tu aportaciones. Comentarios como el tuyo que complementan el artículo, enriquecen a toda la comunidad :)
      ¡Excelente día!

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