Hipotecas Inversas, ¿solución a la necesidad de liquidez de los pensionados?

Mauricio Priego 11/May/2015 4
Hipotecas Inversas, ¿solución a la necesidad de liquidez de los pensionados?

¿Han escuchado de un caso así? Una persona de la tercera edad con casa propia, a quien lo que recibe de pensión no le da para vivir su retiro con tranquilidad manteniéndose constantemente preocupada por su situación financiera, e incluso, podría ser que continúe trabajando  por necesidad. Si vende la casa se quedan sin techo y no pueden hipotecarla debido a que los bancos le niegan el préstamo por su edad (además de que no tendría para pagar las mensualidades). “Y el problema es que no te puedes comer los ladrillos” me comentó hace tiempo una persona en esta situación. Pues bien, la buena noticia es que existe un instrumento que busca solucionar este problema: Las Hipotecas Inversas.




¿Qué es una Hipoteca Inversa?

Si bien las hipotecas inversas – también llamadas revertidasreversibles – son un producto novedoso en Latinoamérica, ya tienen más de una década operando en Europa y Estados Unidos (donde se conocen como Reverse Mortgage) buscando cubrir una necesidad específica:

Brindar liquidez a personas en edad de retiro y propietarias de una vivienda la cual habiten a través de un crédito basado en el valor de la propiedad y por el cual no se tendrán que hacer pagos a la institución financiera sino hasta que dejen de vivir en ella.

En pocas palabras: El propietario de la casa puede pedir un préstamo por el valor de la propiedad sin tener que pagar dicho préstamo mientras él o su cónyuge residan en la vivienda, teniendo la obligación de cubrir los impuestos propios de la vivienda (en México, el impuesto predial), darle el mantenimiento adecuado y mantener un seguro que la proteja contra daños. En el momento en que ambos se muden o fallezcan la deuda debe ser pagada por completo, ya sea a través de su venta, o pagada por sus herederos. Pero eso sí, nunca se deberá pagar más del valor de la vivienda.

Existen tres tipos de hipotecas inversas:

  • Entrega del monto de la hipoteca en una sola exhibición, es decir, se entrega el total del dinero al propietario de la vivienda, ya sea con fines específicos (por ejemplo para mantenimiento de la propiedad) o para su libre uso. Con esta opción se tiene el riesgo de que se le acabe el dinero a la persona, y si bien como ya vimos no tiene que pagar la deuda, podría terminar quedándose nuevamente sin liquidez para eventos futuros.
  • Asignación de una línea de crédito por un monto máximo equivalente al valor de la propiedad. Con esta opción se tiene la ventaja de que sólo se toma dinero conforme se va necesitando, de manera que es posible que al dejar de vivir la vivienda no se haya consumido el crédito en su totalidad y por tanto el monto a pagar al banco sea menor. Sin embargo comparte el riesgo, junto con la opción anterior, de que en algún punto el propietario consuma el total de su línea de crédito quedándose sin liquidez futura. La opción es recomendable como una especie de fondo de emergencia a utilizar cuando se tienen gastos especiales que sobrepasan ahorros y pensión del propietario.
  • Pagos periódicos, ya sea por un tiempo estipulado, o en forma de renta vitalicia. Esta opción es muy utilizada cuando no se tiene pensión o cuando aún teniéndola se desea complementarla, de manera que el propietario tenga mayor liquidez en su diario vivir. El monto obtenido cuando se contrata por un plazo previamente estipulado es significativamente mayor que cuando se contrata de forma vitalicia (es decir, mientras viva la persona), pero en este segundo caso se tiene la ventaja de que se seguirá recibiendo el pago periódico sin importar el tiempo transcurrido, la edad o salud del propietario, y sin importan el importe que al final hubiese percibido, el monto a pagar al banco siempre se encuentra limitado (topado) al precio de la misma (en caso de que los herederos, o el propietario al cambiar de vivienda, decidan conservar la propiedad).

¿Cuánto puedo llegar a recibir?

Los principales factores que inciden al determinar el monto del préstamo son el valor de la vivienda, la edad del solicitante del préstamo y su género. Específicamente en el caso de renta vitalicia, a mayor valor de la casa y mayor edad del hipotecado, más alto será el monto asignado. De hecho el monto de las rentas mensuales se duplica cada diez años, de manera que un hombre de 80 años percibiría el doble que uno de 70 años. Y respecto al género, las mujeres suelen percibir rentas menores debido a que por lo general tienen una mayor esperanza de vida que los varones.

¿Y qué pasa cuando la casa la habitan ambos cónyuges? Una vez que el primero de los cónyuges fallezca, el segundo seguirá recibiendo la renta vitalicia hasta que a su vez le toque el turno de dejar este mundo.

¿Qué pasa con la propiedad una vez que el (o los) propietarios dejan de vivir la casa?

En caso de que por algún motivo decidan mudarse de vivienda tienen la obligación de liquidar la hipoteca, teniendo la opción de que la institución financiera se encargue de venderla y, en caso de haber algún excedente, este monto se les entrega en efectivo. En algunos países existe un tiempo de espera de 6 a 12 meses en los cuales el propietario podría no habitar su casa (ya sea que se encuentre con alguno de sus hijos o en algún hogar para ancianos) sin que se ejecute la liquidación de la hipoteca, siempre que antes de que termine ese periodo regrese a habitar su casa. (NOTA: No hay limitación alguna de que comparta le vivienda con sus hijos o con terceros).

Ahora bien, una vez que el titular o titulares del crédito han fallecido, son los herederos los encargados de liquidar la deuda. Si quisieran quedarse con la casa tendrían que pagar la deuda acumulada, bien con sus propios ahorros o constituyendo una nueva operación hipotecaria normal. Si optaran por venderla, se quedarían con el dinero sobrante de la venta de la vivienda tras saldar la deuda acumulada.

Si estoy interesado, ¿puedo contratar una hipoteca inversa?

Depende del país donde te encuentres. En el caso de México, si bien las recientes reformas han brindado los elementos necesarios para que las instituciones financieras puedan ofrecer hipotecas inversas, se tienen diferentes retos que superar antes de que se pongan a disposición de la sociedad este tipo de productos:

  • Es necesario un cambio de mentalidad en la población para considerar la vivienda como un ahorro del que puede disponer en caso de necesidad, lo cual es difícil dada la arraigada tradición de la herencia en el país;
  • Bancos, aseguradoras e hipotecarias no están preparadas para gestionar carteras masivas de viviendas disponibles a la venta (no es su negocio la compra-venta de casas);
  • Para otorgar este tipo de productos se requiere de experiencia tanto en hipotecas como en rentas vitalicias; la mayoría de las instituciones que otorgan hipotecas en el país no tiene conocimiento del mercado de rentas vitalicias y viceversa;
  • Finalmente, los procesos de adjudicación de bienes son muy costosos por el proceso judicial que tiene que seguirse.

En conclusión, si bien las hipotecas inversas son una opción que podría ser de mucha utilidad hoy por hoy para una población creciente de adultos mayores, aún están lejos de ser una realidad para la mayoría de los países (México entre ellos). Por tanto, en lo que se superan los retos mencionados, la solución universal al tema del retiro digno sigue siendo que desde temprana edad nos ocupemos de generar un fondo personal para ese retiro, el cual, más allá de la pensión que nos corresponda por nuestros años laborales, nos permita mantener un buen nivel de vida en los que muchos llaman los años de plenitud. En lo personal invierto en un fondo de ahorro e inversión especializado para el retiro que me ha dado muy buenos resultados, si a alguno le interesa, con gusto le comparto información.

¡Éxito!

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Referencias

4 Comentarios »

  1. Luz Cortés 05/Nov/2015 en 8:33 am - Responder

    Justo la información que estaba buscando, y comprensible al 100%…
    Tengo una pregunta: han pasado pocos meses desde que se respondió al comentario anterior, pero ¿sabe si aún no está disponible la opción en México?
    Gracias de antemano

    • Mauricio Priego 06/Nov/2015 en 6:20 am - Responder

      Hola Luz,
      Gracias por tu retroalimentación. Me alegra saber que la información te fue de utilidad :)

      La opción no está disponible en nuestro país ni hay señal alguna de que se esté trabajando a nivel legislativo (Congreso) para realizar en el corto plazo los cambios necesarios que facilitarían su implementación… Habrá que esperar.

      ¡Éxito!

  2. Elizabeth Padilla 11/May/2015 en 10:48 am - Responder

    Hola Mauricio:
    Excelente artículo como siempre.
    Pero entonces según entiendo, ¿no hay ninguna institución financiera que ofrezca este producto en México actualmente?

    • Mauricio Priego 12/May/2015 en 9:59 am - Responder

      Qué tal Elizabeth,
      Estuve buscando en nuestro H sistema bancario y no encontré alguno que ofrezca esta opción. Navegando por Internet sólo encontré noticias respecto a que la legislación del Estado de México se encuentra lista, pero en todos los casos los retos que menciono en el artículo son el principal obstáculo para llevarlo a cabo. Encontré algunas notas más de la AMIS (Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros) donde se dicen interesados en el tema, pero sin nada sustancioso de fondo.
      En conclusión, considero falta un rato para hacer esto realidad…
      Que tengas un excelente día

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