FIBRAS – Invirtiendo en Bienes Raíces… ¿Con qué se comen?

Sergio Torres 19/Sep/2013 6

Fideicomiso FIBRAS inversion bienes raicesSi tuvieras el suficiente dinero extra, ¿te comprarías una casa, un terreno o un departamento? Sin importar si hoy tienes uno o no, la gran mayoría vemos los bienes raíces como algo que puede ser parte de nuestro patrimonio, una opción tangible de inversión, algo que, como el oro, siempre subirá de precio por lo que nuestro dinero ahí estará seguro. Pero, ¿y si no tienes el suficiente dinero extra? Agradezco profundamente a Sergio Torres, asesor bursátil y trader que tiene no sólo mi confianza sino mi amistad, el que comparta con nosotros una opción de inversión que pone al alcance de todos la posibilidad de invertir en bienes raíces: las FIBRAS…




“Muy  bien, después de mucho esfuerzo y ahorro, junté un capital importante, solo que he oído que en la Bolsa puedo perderlo todo, mejor hago algo más seguro, como comprar una casa y rentarla, así no tengo ningún riesgo”

Este pensamiento suele ser muy frecuente, más no por ello es del todo correcto: si una persona decide que quiere invertir en un bien raíz y lo compra directamente, se enfrenta a diversos riesgos, como por ejemplo

  • que la propiedad adquirida tenga minusvalía (baje su precio de compra-venta);
  • no encuentre un inquilino rápido;
  • tenga que bajar el precio de la renta deseada;
  • que no reciba los pagos puntuales y completos;
  • o que  la propiedad pase varios meses al año vacía.

Adicionalmente a los riesgos listados, hay que descontar de la renta los costos de mantenimiento, predial y otros impuestos a la renta percibida.  Es ahí donde entran las FIBRAS.

Los FIDEICOMISOS EN BIENES RAÍCES, o FIBRAS, son un instrumento de inversión relativamente nuevo en el mercado mexicano que tienen su origen en los REITS norteamericanos (Real State Investment Trusts). Las FIBRAS se diferencian de las acciones de una empresa constructora (tan mencionadas y temidas últimamente) en que su objetivo principal no es construir y vender, si no comprar y rentar, y aquí viene una ventaja importante: Como sería muy difícil que una persona compre al mismo tiempo muchas propiedades – ni hablar de construir una plaza comercial, industrial u hotelera – existe la alternativa de invertir en una FIBRA, con lo cual se deja que un equipo profesional se dedique a evaluar las mejores alternativas de propiedades que sean atractivas para los inquilinos y elevar al máximo la superficie ocupada, con contratos de arrendamiento más largos para asegurar rentas por más tiempo, además de tener una cartera de muchas propiedades diferentes en un mismo instrumento.

Así tenemos que en lugar de arriesgarme a comprar una casa y enfrentar los problemas mencionados anteriormente, mejor hago una “vaquita” (o mejor dicho un fideicomiso)  con muchas personas y compramos o una gran plaza comercial, o un parque industrial o un hotel famoso, y contratamos a un administrador de capacidad probada que lleve todo y solo me dedico a recibir mi parte de la renta.

¿Y por qué es un buen negocio una FIBRA? Aquí hay dos respuestas:

  • Para los manejadores de las FIBRAS: en lugar de tener que contar con un capital muy grande para comprar o construir, recaudan dinero en la Bolsa de Valores para poder adquirir y se dedican a administrar repartiendo el 95% de las utilidades provenientes de las rentas. El 5% restante es su ganancia.
  • Para el público inversionista: uno puede escoger entre las diversas fibras existentes y así acceder a una cartera de propiedades con diferentes características y recibir una parte proporcionar de la renta, además de poder comprar y vender los títulos si se presenta un alza en el precio de los mismos. Entre las diversas opciones de FIBRAS hay las especializadas en plazas comerciales, parques industriales, hoteles, edificios corporativos, oficinas y mixtas. Hasta el momento no hay ninguna del sector residencial, pues no se considera atractivo para este tipo de instrumentos.

Sin embargo, como todo instrumento de inversión tiene un riesgo asociado: al estar cotizando dentro de la BMV el precio del título puede tener variaciones importantes dependiendo de la perspectiva que se tenga del sector en particular, la plusvalía de las propiedades, la terminación de un contrato de arrendamiento, la adquisición de una nueva propiedad o incluso la tasa de interés de bonos del tesoro norteamericano.

Resumiendo, de entre las muchas consideraciones técnicas y legales hay dos que tienen principal relevancia:

1. Al menos el 70% de los activos de la FIBRA deben estar invertidos en bienes raíces destinadas al arrendamiento (renta), y dichas propiedades no deben ser vendidas en al menos cuatro años desde su construcción o adquisición.

2. Se distribuye un mínimo del 95% de las utilidades entre los tenedores de los títulos, llamados Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFs), lo que vendría siendo el equivalente a dividendos en acciones de empresas que cotizan en la BMV.

En resumen, las FIBRAS son un excelente instrumento de inversión que debería de formar parte de un portafolio diversificado ya que se comportan de manera diferente  a una acción tradicional y nos ayudan a diversificar el riesgo.

Biografía Sergio Torres

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6 Comentarios »

  1. INES JUAREZ 07/May/2015 en 11:07 pm - Responder

    Yo he tenido la oportunidad de prestar mis servicios como promotor de venta de terrenos rusticos, con sus servicios publicos. terrenos fraccionados de 10 x 20, no me considero un profesional en ventas, pero aprendi mucho, al tratar con personas de distintos status social, y comprove que tengo don de convencimiento. pues fue un exito todo lo que hice durante 5 anios. y quiero aprender, quiero capacitarme, certificarme para ser mas profesional en esta empresa de promotor de bienes y raices, para incluir en mis conocimientos una nueva etapa redituable que me satisfaga economicamente, vender casas, edificios, ranchos, maquinaria, etc. gracias por la oprtunidad de expresar mis inquietudes.

    • Mauricio Priego 08/May/2015 en 6:26 am - Responder

      Hola nuevamente Inés,
      Al leer inicialmente tu comentario me pareció publicidad enmascarada, pero te recuerdo de oportunidades anteriores en que hemos conversado… No logré identificar tu inquietud, ¿buscas dónde capacitarte en venta de bienes raíces?

  2. Georgia Garcia 10/Abr/2014 en 1:34 pm - Responder

    SI VENDO UN TERRENO QUE ADQUIRI CON MIS AHORROS Y LA VENTA DE OTRA CASA Y ENTRA EN MI CUENTA FISCAL CUANTO DEBO PAGAR DE IMPUESTOS YA QUE PAGUE MI ISAI MI ISR ETC. EL TERRENO COSTO 700,000.00 Y ESTOY REGISTRADA COMO PERSONA FISICA CON ACTIVIDAD EMPRESARIAL.

  3. Sergio Torres 02/Oct/2013 en 11:59 am - Responder

    Hola,

    Una confirmación más del buen panorama que se ve para las FIBRAS en el mediano y largo plazo. Ahora las Afores tienen permitido invertir en estos instrumentos:

    http://www.cnnexpansion.com/economia/2013/10/01/afores-amplian-su-panorama-de-inversion.

    Saludos

  4. Hector Figueroa 29/Sep/2013 en 11:08 am - Responder

    Mauricio;
    Como siempre gracias por el análisis objetivo, puntual y claro; seguimos aprendiendo
    Da para hacer la tarea en diseñar un portafolio Con ETF´s y fibras…

    saludos hasta el mayab ;)
    un abrazo

    • Mauricio Priego 30/Sep/2013 en 5:17 am - Responder

      Gracias Héctor.
      Como bien dices son interesantes opciones para diversificar ;)
      Un abrazo y ¡Éxito!

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